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La Suprema Corte ritorna sulla difficile determinazione della linea di confine tra vendita con patto di riscatto e divieto del patto commissorio

Anno III, numero II, aprile/giugno 2016

di MARIA ASTONE, Professore associato nell’Università di Messina

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Con la sentenza n. 1075 del 21/01/2016 la Suprema Corte di Cassazione ritorna a pronunciarsi sulla antica questione del rapporto tra vendita con patto di riscatto e divieto del patto commissorio.

La decisione della Corte è relativa ad una controversia sorta a seguito della stipula di una vendita con patto di riscatto, nella quale i venditori, oltre a riservarsi il diritto di riscattare l’immobile con conseguente restituzione del prezzo pattuito, avevano anche mantenuto il godimento del bene alienato mediante un contratto di comodato.
Alla scadenza del termine per l’esercizio del diritto di riscatto i venditori, pur non esercitando tale diritto, si rifiutavano di consegnare l’immobile, né restituivano la somma ricevuta a titolo di corrispettivo; e ciò perché, a loro avviso, la vendita assistita da patto di riscatto era finalizzata alla garanzia della restituzione di un debito, come risultava dalla constatazione che il corrispettivo pattuito non era proporzionale all’effettivo valore del bene.
Controdeducevano, quindi, che la vendita assistita da patto di riscatto fosse nulla in quanto utilizzata in funzione di garanzia, ciò in violazione dell’art. 2744 c.c.
Tesi alla quale, tuttavia, non hanno ritenuto di aderire né le corti di merito, di primo e secondo grado, che si sono limitate a condannare i convenuti venditori al rilascio dell’immobile e a dichiarare inammissibile l’esistenza del patto commissorio per mancanza di prova; né successivamente il Supremo Organo di legittimità che nella sentenza de qua conferma la decisione impugnata.

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La Cassazione su vendita con patto di riscatto e patto commissorio

Con decisione 21 gennaio 2016 n. 1075, la Cassazione si pronuncia in merito alla validità di una compravendita con patto di riscatto (art. 1500 c.c.) a seguito della quale i venditori erano comunque rimasti nella detenzione dell’immobile in ragione di un contratto di comodato.

Alla scadenza del termine per l’eventuale riscatto, il relativo diritto non veniva esercitato dai venditori, né seguiva alcuna restituzione del prezzo, e tuttavia gli stessi si rifiutavano di consegnare l’immobile agli acquirenti ritenendo la vendita nulla in ragione della sussistenza di un patto commissorio (art. 2744 c.c.).

Il Tribunale, prima, e la Corte di appello, poi, ritengono invece la validità dell’atto di compravendita e l’insussistenza di un patto commissorio e condannano i convenuti alla consegna dell’immobile all’acquirente. La Cassazione respinge il ricorso dei venditori, confermando la soluzione dei giudici di merito. La decisione merita di essere segnalata poiché nell’argomentazione la suprema corte traccia i confini operativi del patto commissorio.

In argomento cfr. Cass. 28 gennaio 2015 n. 1625 con nota di  A. LUNETTA, Divieto del patto commissorio, contratto di «sale and lease back» e autonomia privata, in Dir. civ. cont., 22 gennaio 2016

Divieto del patto commissorio, contratto di «sale and lease back» e autonomia privata

ANNO III, Numero I, gennaio/marzo 2016

di ALBERTO LUNETTA

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La controversia sulla quale la Suprema Corte si è pronunciata (Cass. 28 gennaio 2015 n. 1625, Rel. Nazzicone) concerne la validità di un contratto di sale and lease-back, contenente la clausola marciana, stipulato da due società (la sentenza si trova anche pubblicata in Riv. not., 2015, p. 182 ss.; in Il fallimento, 7/2015, p. 791 ss. con nota di M. SPADARO; in Giur. it., 2015, p. 2341 ss., con nota di V. VITI; M. NATALE, Lease-back e strutture utili di patto marciano, in Riv. dir. civ., 6/2015, p. 1595 ss.).

La questione sollevata innanzi alla Suprema Corte s’innesta nell’ambito di un ricorso proposto dal creditore fallimentare, ossia la società concedente il leasing-acquirente, avverso il decreto che aveva respinto la sua opposizione allo stato passivo del fallimento della società alienante-utilizzatrice. Il giudice del fallimento aveva ritenuto che il contratto di sale and lease-back fosse nullo perché in violazione del divieto di patto commissorio (e ciò sia in quanto, all’epoca della conclusione del contratto, la parte alienante era insolvente, sia per la sproporzione tra valore del bene e prezzo convenuto), tralasciando di considerare la sussistenza in esso della cautela marciana.

La Suprema Corte è chiamata a decidere sulla compatibilità del contratto di lease-back con il divieto sancito dall’art. 2744 c.c.

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