Archivio della categoria: CONDOMINIO

Rimessa alle Sezioni Unite la questione della costruzione realizzata su suolo in comunione

Con ordinanza n. 9316 del 11 aprile 2017, la Seconda Sezione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione, oggetto di contrasto, concernente il regime proprietario della costruzione realizzata, su suolo comune (ed in violazione dei limiti ex art. 1102 c.c.), da uno solo dei comunisti.

Secondo un primo orientamento, per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (Cass. 11 novembre 1997 n. 11120); un altro e più recente orientamento – che l’ordinanza di remissione non ritiene di poter condividere – ha invece affermato che la disciplina dell’accessione si applica soltanto alle costruzioni su suolo altrui, mentre nell’ipotesi di costruzione su fondo comune prevale la disciplina della comunione, con la conseguenza che l’opera diviene di comproprietà dei non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioé nel rispetto dei limiti al comproprietario all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.): conseguentemente le opere abusivamente create divengono di proprietà esclusiva del costruttore (Cass. 27 marzo 2007 n. 7523)

Atti emulativi e abuso del diritto nei rapporti condominiali

Anno IV, numero I, gennaio/marzo 2017

di MIRKO FACCIOLI, Ricercatore nell’Università di Verona

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Con sentenza Cass. 1209 – 2016 (in Foro it., 2016, I, c. 842, con nota di R. PARDOLESI, Atti emulativi e norme decorative), la Corte di Cassazione ha arricchito il panorama giurisprudenziale in tema di atti emulativi nel condominio (per una ricognizione del quale v. G. BORDOLLI, Atti emulativi nel condominio, in Immobili & proprietà, 2009, p. 723 ss.) affermando il principio secondo cui, «tenuto conto che, ai sensi dell’art. 833 c.c., integra atto emulativo esclusivamente quello che sia obiettivamente privo di alcuna utilità per il proprietario ma dannoso per altri, è legittima e non configura abuso del diritto la pretesa del condomino al rispristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato soppresso dall’assemblea dei condomini con delibera dichiarata illegittima, essendo irrilevanti sia la onerosità per gli altri condomini – nel frattempo dotatisi di impianti autonomi unifamiliari – delle opere necessarie a tale ripristino sia l’eventuale possibilità per il condomino di ottenere eventualmente, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo».

La controversia decisa dalla Suprema Corte era infatti scaturita da una delibera condominiale di disattivazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento dell’edificio successivamente dichiarata nulla, con sentenza passata in giudicato, in seguito all’impugnazione dell’unica condomina dissenziente. Quest’ultima aveva pertanto richiesto al condominio l’immediato ripristino dell’impianto centralizzato di riscaldamento, ricevendo una risposta negativa fondata sul rilievo che tutti gli altri condomini si erano nel frattempo dotati dell’impianto autonomo e che, di conseguenza, una siffatta operazione avrebbe comportato ingenti spese (nell’ordine dei 200.000 euro) per la trasformazione e l’adeguamento alle nuove normative della centrale termica.

Di fronte a questo rifiuto la condomina de qua aveva fatto valere in giudizio la sua pretesa, la quale era stata accolta in primo grado, ma respinta in sede d’appello sulla base del principio del divieto dell’abuso del diritto: a tale riguardo il giudice di seconde cure aveva invero osservato, forte anche dell’evoluzione normativa diretta a incentivare la trasformazione degli impianti di riscaldamento centralizzati in quelli autonomi, che «vi sarebbe stata sproporzione fra l’utile conseguibile dall’attrice con il ripristino e quello imposto alla quasi totalità dei condomini, posto che la medesima avrebbe potuto dotarsi di impianto autonomo unifamiliare con adeguato ristoro per le spese al riguardo occorrenti, mentre sarebbe stato particolarmente oneroso per gli altri condomini ripristinare un impianto obsoleto e non in linea con le politiche di risparmio energetico e con le condizioni di sicurezza» (il passo è tratto dalla motivazione della pronuncia di Cassazione in commento).

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La Cassazione sulla responsabilità da infiltrazioni tra responsabilità ex art. 2051 c.c. e riparto delle spese ex art. 1126 c.c.

Cass. 7 febbraio 2017 n. 3239 cassa la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro, che con sentenza 2.12.2011 ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’art.1126 cc e dunque ha ritenuto che il condominio debba contribuire per i rimanenti 2/3.

Il crollo della terrazza è stato determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.

La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha invece applicato il principio di cui all’art. 1126 cc .

Ma, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma l, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. sez. un. 10 maggio 2016 n. 9449, in Dir. civ. cont., 4 luglio 2016, con nota di R. AMAGLIANI, Danno da «lastrico solare» tra responsabilità da cose in custodia e disciplina del condominio negli edifici

Il principio citato, affermato – come si è detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).

Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’art. 1126 cc ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili a fatto esclusivo del titolare del diritto di proprietà della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 cc. L’indagine era assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 cc.

 

 

Danno da «lastrico solare» tra responsabilità da cose in custodia e disciplina del condominio negli edifici

Anno III, Numero III, luglio/settembre 2016

di ROBERTO AMAGLIANI, Ordinario nell’Università di Catanzaro

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Le Sezioni Unite, sollecitate dall’ordinanza n. 13526 del 13 giugno 2014 della Seconda Sezione, hanno preso posizione sul problema della disciplina applicabile alla ipotesi in cui da un lastrico solare di proprietà individuale si propaghino infiltrazioni che ammalorino l’appartamento sottostante.

Esattamente, a nostro avviso, si è ritenuto che la fattispecie vada ricondotta sotto l’egida dell’art. 2051 c.c., ma non si è affatto escluso che le regole proprie della materia condominiale possano trovare nel contempo applicazione. Sicché è stato fissato un principio di diritto così (testualmente) formulato «in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

L’applicazione dell’art. 2051 c.c. alla ipotesi che ci occupa è del tutto condivisibile e trova ineccepibile fondamento nella considerazione della posizione del soggetto danneggiato: quest’ultimo, anche se condomino, appare pur sempre punto di riferimento di un interesse estrinseco rispetto a quello riconducibile al condominio ed ai rapporti tra i condomini ed è per questo tutelato attraverso la regola del neminem laedere. Sul punto riteniamo dunque possibile ribadire, confortati oggi dall’autorevole opinione manifestata dalle S.U., che “Nel caso in cui (invece) dalla parte comune derivi un pregiudizio ad uno dei condomini, portatore perciò di un interesse del tutto estraneo al rapporto condominiale o che in questo trova mera occasione (quale è certamente quello che sta a base della pretesa al risarcimento del danno da infiltrazioni), il condomino va senz’altro parificato al terzo, perché la qualità di partecipante al condominio rimane sullo sfondo, come ininfluente. In altre parole, e volendo semplificare all’ingrosso, il condomino si trova in quest’ultima ipotesi nella medesima condizione del passante che venga colpito da un cornicione staccatosi dal prospetto condominiale o del proprietario dell’autovettura in sosta che da quest’ultimo accadimento abbia a subire danni al proprio bene” [AMAGLIANI, Il danno arrecato dal lastrico solare tra responsabilità ex art. 2051 c. c., obbligazioni propter rem e riparto delle spese ex art. 1126 c. c. (a proposito di una recente ordinanza di rimessione alle sezioni unite), in Dir.civ. cont. 4 luglio 2014].

Meno convincenti – e sostanzialmente contraddittori – ci appaiono invece alcuni corollari che la decisione in commento trae da tale pur esatta premessa.

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Le Sezioni Unite sulla natura extracontrattuale del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Cass. sez. un. 10 maggio 2016 n. 9449 stabilisce il principio per cui, in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio. Il concorso di tali responsabilità, salvo la prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio.

In tal modo, le sezioni unite condividono le perplessità dell’ordinanza di rimessione in merito alla natura contrattuale della responsabilità in questione per violazione di obbligazioni propter rem, – ordinanza n. 13526 del 13 giugno 2014, in Dir. civ. cont., 4 luglio 2014, con nota di AMAGLIANI, Il danno arrecato dal lastrico solare tra responsabilità ex art. 2051 c.c., violazione di obbligazioni propter rem e riparto delle spese ex art. 1126 c.c. (a proposito di una recente ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite) – ma giungono comunque ad una regola di ripartizione della responsabilità «mutuata dall’art. 1126 c.c.», criterio di riparto delle spese di manutenzione ma anche «parametro legale» valevole ai fini della ripartizione del danno.

 

 

La Cassazione e l’acquisto per usucapione della servitù apparente

Secondo Cass. 17 novembre 2014 n. 24401, Rel. Manna, ai fini dell’acquisto per usucapione di una servitù di veduta, è sufficiente che le opere permanenti destinate al relativo esercizio siano visibili da un qualsiasi punto d’osservazione, anche estraneo al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso di una via pubblica.

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La soggettività del condominio negli edifici, i ripensamenti del legislatore e le esigenze della prassi (a proposito della legittimazione a richiedere l’equa riparazione per la irragionevole durata del processo in cui è stato parte esclusivamente l’amministratore condominiale)

Anno I, Numero III, ottobre/dicembre 2014

di ROBERTO AMAGLIANI, Ordinario nell’Università di Catanzaro

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Le Sezioni Unite, al fine di dirimere il contrasto manifestatosi nelle Sezioni semplici, hanno affrontato, con decisione n. 19663 del 18.9.2014, Rel San Giorgio, la questione della legittimazione a richiedere l’equa riparazione per la irragionevole durata del processo in cui è stato parte esclusivamente l’amministratore condominiale; e, con motivazione condivisibile, in relazione al caso de quo hanno affermato in capo all’amministratore condominiale la titolarità esclusiva del diritto di richiedere il ristoro previsto dalla L. 89 del 2001, negandola, nel contempo, al condomino uti singulus.

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Il danno arrecato dal lastrico solare tra responsabilità ex art. 2051 c.c., violazione di obbligazioni propter rem e riparto delle spese ex art. 1126 c.c. (a proposito di una recente ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite)

Anno I, numero II, luglio/settembre 2014

di ROBERTO AMAGLIANI, Ordinario nell’Università Magna Graecia di Catanzaro

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La materia del condominio negli edifici, nonostante ritenuta dai più terreno fertile soprattutto per “cacciatori di massime” e per “pratici”, sollecita talvolta la soluzione di questioni di notevole complessità ed offre, a chi sappia coglierla, l’occasione per qualche riflessione di più ampia portata.

Così accade che, nel provvedimento in rassegna, la S. C. (con l’ordinanza n. 13526 del 13.6.2014) esamini alcuni temi, quello della natura delle obbligazioni a carico dei condomini e dei criteri di ripartizione tra questi ultimi delle somme occorrenti per il loro adempimento, che costituiscono certamente punti nodali della disciplina condominiale, ma che implicano pure, nel nostro caso, l’analisi di istituti (nella specie quelli della responsabilità contrattuale ed extracontrattuale) di indubitabile rilievo.

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