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Le Sezioni Unite sulla proprietà della costruzione realizzata da un comproprietario su suolo comune

La costruzione realizzata da uno dei comproprietari su suolo comune è di entrambi i comproprietari in base al principio di accessione (art. 934 c.c.) ovvero è di proprietà del solo costruttore?

A tale quesito, la giurisprudenza più recente risponde nel senso che la disciplina dell’accessione si applica soltanto se il terreno è “altrui” e non invece se il terreno è comune: in quest’ultimo caso, si applica la diversa disciplina della comunione, con la conseguenza che la (proprietà della) costruzione è di entrambi i comproprietari del fondo soltanto se la costruzione dell’immobile è avvenuta conformemente alle prescrizioni di tale disciplina, nel rispetto cioè dei limiti che ex art. 1102 c.c. ciascun proprietario deve osservare nell’uso della cosa comune.

Un orientamento più risalente ritiene, invece, l’operatività dell’art. 934 c.c. e dunque l’acquisto per accessione da parte di tutti i comproprietari del fondo, salvo il diritto del comunista costruttore al rimborso delle spese sostenute.

Le Sezioni Unite, con sentenza 16 febbraio 2018 n. 3873, ritengono di doversi discostare dal più recente orientamento giurisprudenziale e che il principio di accessione ex art. 934 c.c. non presupponga affatto la qualità di “terzo” del costruttore (anche in ragione del fatto che se il costruttore è un “terzo”, si applica una disciplina diversa e speciale: artt. 936 e 937 c.c.). In sostanza, la disposizione di cui all’art. 934 c.c. ha vocazione generale e si applica ove non sia diversamente disposto, dunque anche all’ipotesi in cui il suolo appartenga a più soggetti e uno soltanto abbia realizzato una costruzione.

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Rimessa alle Sezioni Unite la questione della costruzione realizzata su suolo in comunione

Con ordinanza n. 9316 del 11 aprile 2017, la Seconda Sezione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione, oggetto di contrasto, concernente il regime proprietario della costruzione realizzata, su suolo comune (ed in violazione dei limiti ex art. 1102 c.c.), da uno solo dei comunisti.

Secondo un primo orientamento, per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (Cass. 11 novembre 1997 n. 11120); un altro e più recente orientamento – che l’ordinanza di remissione non ritiene di poter condividere – ha invece affermato che la disciplina dell’accessione si applica soltanto alle costruzioni su suolo altrui, mentre nell’ipotesi di costruzione su fondo comune prevale la disciplina della comunione, con la conseguenza che l’opera diviene di comproprietà dei non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioé nel rispetto dei limiti al comproprietario all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.): conseguentemente le opere abusivamente create divengono di proprietà esclusiva del costruttore (Cass. 27 marzo 2007 n. 7523)