Archivio della categoria: DIRITTI REALI

Rimessa alle Sezioni Unite la questione della costruzione realizzata su suolo in comunione

Con ordinanza n. 9316 del 11 aprile 2017, la Seconda Sezione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione, oggetto di contrasto, concernente il regime proprietario della costruzione realizzata, su suolo comune (ed in violazione dei limiti ex art. 1102 c.c.), da uno solo dei comunisti.

Secondo un primo orientamento, per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (Cass. 11 novembre 1997 n. 11120); un altro e più recente orientamento – che l’ordinanza di remissione non ritiene di poter condividere – ha invece affermato che la disciplina dell’accessione si applica soltanto alle costruzioni su suolo altrui, mentre nell’ipotesi di costruzione su fondo comune prevale la disciplina della comunione, con la conseguenza che l’opera diviene di comproprietà dei non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioé nel rispetto dei limiti al comproprietario all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.): conseguentemente le opere abusivamente create divengono di proprietà esclusiva del costruttore (Cass. 27 marzo 2007 n. 7523)

Atti emulativi e abuso del diritto nei rapporti condominiali

Anno IV, numero I, gennaio/marzo 2017

di MIRKO FACCIOLI, Ricercatore nell’Università di Verona

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Con sentenza Cass. 1209 – 2016 (in Foro it., 2016, I, c. 842, con nota di R. PARDOLESI, Atti emulativi e norme decorative), la Corte di Cassazione ha arricchito il panorama giurisprudenziale in tema di atti emulativi nel condominio (per una ricognizione del quale v. G. BORDOLLI, Atti emulativi nel condominio, in Immobili & proprietà, 2009, p. 723 ss.) affermando il principio secondo cui, «tenuto conto che, ai sensi dell’art. 833 c.c., integra atto emulativo esclusivamente quello che sia obiettivamente privo di alcuna utilità per il proprietario ma dannoso per altri, è legittima e non configura abuso del diritto la pretesa del condomino al rispristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato soppresso dall’assemblea dei condomini con delibera dichiarata illegittima, essendo irrilevanti sia la onerosità per gli altri condomini – nel frattempo dotatisi di impianti autonomi unifamiliari – delle opere necessarie a tale ripristino sia l’eventuale possibilità per il condomino di ottenere eventualmente, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo».

La controversia decisa dalla Suprema Corte era infatti scaturita da una delibera condominiale di disattivazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento dell’edificio successivamente dichiarata nulla, con sentenza passata in giudicato, in seguito all’impugnazione dell’unica condomina dissenziente. Quest’ultima aveva pertanto richiesto al condominio l’immediato ripristino dell’impianto centralizzato di riscaldamento, ricevendo una risposta negativa fondata sul rilievo che tutti gli altri condomini si erano nel frattempo dotati dell’impianto autonomo e che, di conseguenza, una siffatta operazione avrebbe comportato ingenti spese (nell’ordine dei 200.000 euro) per la trasformazione e l’adeguamento alle nuove normative della centrale termica.

Di fronte a questo rifiuto la condomina de qua aveva fatto valere in giudizio la sua pretesa, la quale era stata accolta in primo grado, ma respinta in sede d’appello sulla base del principio del divieto dell’abuso del diritto: a tale riguardo il giudice di seconde cure aveva invero osservato, forte anche dell’evoluzione normativa diretta a incentivare la trasformazione degli impianti di riscaldamento centralizzati in quelli autonomi, che «vi sarebbe stata sproporzione fra l’utile conseguibile dall’attrice con il ripristino e quello imposto alla quasi totalità dei condomini, posto che la medesima avrebbe potuto dotarsi di impianto autonomo unifamiliare con adeguato ristoro per le spese al riguardo occorrenti, mentre sarebbe stato particolarmente oneroso per gli altri condomini ripristinare un impianto obsoleto e non in linea con le politiche di risparmio energetico e con le condizioni di sicurezza» (il passo è tratto dalla motivazione della pronuncia di Cassazione in commento).

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La Cassazione sulla responsabilità da infiltrazioni tra responsabilità ex art. 2051 c.c. e riparto delle spese ex art. 1126 c.c.

Cass. 7 febbraio 2017 n. 3239 cassa la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro, che con sentenza 2.12.2011 ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’art.1126 cc e dunque ha ritenuto che il condominio debba contribuire per i rimanenti 2/3.

Il crollo della terrazza è stato determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.

La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha invece applicato il principio di cui all’art. 1126 cc .

Ma, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma l, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. sez. un. 10 maggio 2016 n. 9449, in Dir. civ. cont., 4 luglio 2016, con nota di R. AMAGLIANI, Danno da «lastrico solare» tra responsabilità da cose in custodia e disciplina del condominio negli edifici

Il principio citato, affermato – come si è detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).

Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’art. 1126 cc ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili a fatto esclusivo del titolare del diritto di proprietà della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 cc. L’indagine era assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 cc.

 

 

Proprietà e diritto privato delle Regioni (a proposito di Corte cost. n. 228/2016)

Anno IV, Numero I, gennaio/marzo 2017

 di ALBERTO MARIA BENEDETTI, Professore associato nell’Università di Genova

 

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Una recente decisione della Corte costituzionale (Corte cost., 24 ottobre 2016, n. 228) interviene su una vicenda le cui origini risalgono ad oltre due secoli fa: i c.d. «beni estimati» (e, cioè, le cave delle Alpi apuane) furono assegnati – con un editto del 1751 emanato dalla Duchessa di Carrara Maria Teresa Cybo-Malaspina – in concessione perpetua agli estrattori che, al tempo dell’editto, avessero dimostrato di avere avuto una cava aperta da almeno venti anni.

Questo “diritto perpetuo” (oscillante, nella sua qualificazione, tra proprietà e concessione) sembra sopravvivere ai mutamenti giuridici e politici dei secoli successivi, fino a quando, nel 2015, la Regione Toscana tenta di risolvere la questione in modo drastico: la legge reg. n. 35/2015, all’art. 32, attribuisce i beni estimati al patrimonio indisponibile dei Comuni di Massa e Carrara. In realtà, i legislatori toscani sono più sottili e tentando di legittimare la loro iniziativa sotto l’ombrello dell’accertamento di una situazione storicamente esistente: l’art. 32, infatti, richiama il «rispetto dei principi e istituti giuridici storicamente consolidatisi in riferimento allo sfruttamento dei marmi negli agri marmiferi vicinali e alla disciplina generale di cui all’editto della Duchessa Maria Teresa Cybo Malaspina del 1 febbraio 1751» (art. 32, 1° comma) e, conseguentemente, dispone che i Comuni di Massa e Carrara provvedano ad un accertamento ricognitivo dei beni estimati, al fine di attribuirli in concessione con nuove regole basato sulla onerosità e temporaneità delle concessioni, da rilasciare mediante pubblica gara. Contro questa disposizione si dirigono le doglianze del Presidente del Consiglio dei Ministri e del Tribunale di Massa, davanti al quale era stata instaurata un’azione da parte dei concessionari dei beni estimati che chiedevano fosse accertata in loro capo l’esistenza di un diritto di proprietà su detti beni: per entrambi, la legge regionale non accerta ma innova, e, come tale, sicuramente lede l’art. 117, 2° comma, lett. l)., cost. (che assegna l’«ordinamento civile» alle competenze esclusive dello Stato).

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 228/2016, condivide le critiche mosse alla legge regionale toscana: dal 1751 in poi, non vi fu mai soluzione certa in ordine al problema della proprietà dei beni estimati, anche se, nei tempi più recenti, sembra esservi stata, rilevano i giudici costituzionali, una certa preferenza per la qualificazione di detti beni come appartenenti al patrimonio indisponibile del Comune di Carrara.

Ciò nonostante, la qualificazione pubblica o privata di un determinato bene appartiene certamente all’«ordinamento civile»; non era dunque la Regione Toscana che poteva tentare un’interpretazione autentica dell’Editto Teresiano del 1751, bensì lo Stato che, titolare della competenza sul diritto civile, è l’unico oggi in grado di poter dettare regole sul regime giuridico dei beni estimati e perché, scrive la Corte, la potestà di interpretazione autentica spetta a chi sia titolare della funzione legislativa cui la norma è riconducibile. Lo Stato italiano, beninteso, come continuatore/erede del Ducato, avrebbe potuto effettuare un intervento legislativo di questo genere, e non certo una sua emanazione regionale (la Toscana) priva di legittimazione a legiferare su questo aspetto.

La decisione della Corte costituzionale è debole sotto molti punti di vista; in particolare, la motivazione addotta sembra troppo sbrigativa, e, per certi versi, banale. Che i regimi proprietari facciano parte dell’ordinamento civile, essendo così coperti dalla riserva di legislazione statale, non è dubbio; tuttavia, la localizzazione di determinati beni, la loro connessione con un territorio specifico (e solo con quello) può giustificare interventi normativi delle Regioni in cui questi beni si trovano. I «beni estimati» si trovano in Toscana, sulle alpi apuane, e notoriamente sono legati all’estrazione del marmo che caratterizza storicamente una determinata zona di questa Regione; il loro regime giuridico, dunque, può essere senz’altro rilevante per il legislatore toscano, non fosse altro per un principio di prossimità che, nel caso, è difficile poter negare.

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Danno da «lastrico solare» tra responsabilità da cose in custodia e disciplina del condominio negli edifici

Anno III, Numero III, luglio/settembre 2016

di ROBERTO AMAGLIANI, Ordinario nell’Università di Catanzaro

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Le Sezioni Unite, sollecitate dall’ordinanza n. 13526 del 13 giugno 2014 della Seconda Sezione, hanno preso posizione sul problema della disciplina applicabile alla ipotesi in cui da un lastrico solare di proprietà individuale si propaghino infiltrazioni che ammalorino l’appartamento sottostante.

Esattamente, a nostro avviso, si è ritenuto che la fattispecie vada ricondotta sotto l’egida dell’art. 2051 c.c., ma non si è affatto escluso che le regole proprie della materia condominiale possano trovare nel contempo applicazione. Sicché è stato fissato un principio di diritto così (testualmente) formulato «in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

L’applicazione dell’art. 2051 c.c. alla ipotesi che ci occupa è del tutto condivisibile e trova ineccepibile fondamento nella considerazione della posizione del soggetto danneggiato: quest’ultimo, anche se condomino, appare pur sempre punto di riferimento di un interesse estrinseco rispetto a quello riconducibile al condominio ed ai rapporti tra i condomini ed è per questo tutelato attraverso la regola del neminem laedere. Sul punto riteniamo dunque possibile ribadire, confortati oggi dall’autorevole opinione manifestata dalle S.U., che “Nel caso in cui (invece) dalla parte comune derivi un pregiudizio ad uno dei condomini, portatore perciò di un interesse del tutto estraneo al rapporto condominiale o che in questo trova mera occasione (quale è certamente quello che sta a base della pretesa al risarcimento del danno da infiltrazioni), il condomino va senz’altro parificato al terzo, perché la qualità di partecipante al condominio rimane sullo sfondo, come ininfluente. In altre parole, e volendo semplificare all’ingrosso, il condomino si trova in quest’ultima ipotesi nella medesima condizione del passante che venga colpito da un cornicione staccatosi dal prospetto condominiale o del proprietario dell’autovettura in sosta che da quest’ultimo accadimento abbia a subire danni al proprio bene” [AMAGLIANI, Il danno arrecato dal lastrico solare tra responsabilità ex art. 2051 c. c., obbligazioni propter rem e riparto delle spese ex art. 1126 c. c. (a proposito di una recente ordinanza di rimessione alle sezioni unite), in Dir.civ. cont. 4 luglio 2014].

Meno convincenti – e sostanzialmente contraddittori – ci appaiono invece alcuni corollari che la decisione in commento trae da tale pur esatta premessa.

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La Cassazione sulla «rinuncia» al diritto di servitù (e sulla opponibilità della stessa)

La Cassazione con sentenza 30 maggio 2016 n. 11158 ha stabilito che la rinuncia all’usucapione della servitù di passaggio è opponibile anche al nuovo acquirente del fondo dominante.

In primo grado, il Tribunale di Pordenone aveva dichiarato costituita per intervenuta usucapione la suddetta servitù di passaggio. La Corte d’appello di Trieste aveva rigettato l’appello sottolineando che la rinuncia al diritto di servitù di passaggio, effettuata dal precedente proprietario del terreno, non fosse opponibile al nuovo proprietario del fondo dominante in assenza di comunicazione o conoscenza o prova della relativa trascrizione.

La Suprema Corte ritiene invece che la rinuncia per iscritto all’usucapione della servitù di passaggio, fatta dal proprietario del fondo dominante, il quale dopo avere esercitato il possesso ultraventennale della servitù esprima al proprietario del fondo servente la volontà di non avvalersi della causa di acquisto del diritto reale minore a titolo originario, maturata a favore del proprio fondo, rileva di per sé, non potendo la sua efficacia negoziale essere fatta dipendere né dall’avvenuta comunicazione al successivo acquirente (che ancora non c’era: la rinuncia al diritto di passaggio proveniva infatti dall’allora legittimo proprietario del fondo dominante a vantaggio del quale era maturata l’usucapione per effetto del possesso ultraventennale, prima che questi alienasse il terreno), né dall’osservanza dell’onere della trascrizione (non potendo evidentemente esigersi una trascrizione della rinuncia quando mancava la trascrizione dello stesso atto di acquisto della servitù, non essendo stata la relativa usucapione ancora giudizialmente accertata).

Le sezioni unite sul principio di «prevenzione» di cui all’art. 873 c.c.

In tema di distanze legali, affermano le Sezioni Unite con la sentenza 19 maggio 2016 n. 10318 il principio di prevenzione, di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., si applica anche quando le disposizioni di un regolamento locale prevedano una distanza minima tra le costruzioni in misura maggiore a quella codicistica senza prescrivere altresì una distanza minima dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o aderenza.

Con ordinanza 12 marzo 2015 n. 4965 la Seconda Sezione Civile aveva rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione – su cui vi è contrasto – se, nell’ipotesi in cui i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, vi sia o meno un riferimento implicito al confine, in modo tale da escludere l’operatività del criterio cosiddetto della «prevenzione».

Le Sezioni Unite sulla natura extracontrattuale del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Cass. sez. un. 10 maggio 2016 n. 9449 stabilisce il principio per cui, in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio. Il concorso di tali responsabilità, salvo la prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio.

In tal modo, le sezioni unite condividono le perplessità dell’ordinanza di rimessione in merito alla natura contrattuale della responsabilità in questione per violazione di obbligazioni propter rem, – ordinanza n. 13526 del 13 giugno 2014, in Dir. civ. cont., 4 luglio 2014, con nota di AMAGLIANI, Il danno arrecato dal lastrico solare tra responsabilità ex art. 2051 c.c., violazione di obbligazioni propter rem e riparto delle spese ex art. 1126 c.c. (a proposito di una recente ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite) – ma giungono comunque ad una regola di ripartizione della responsabilità «mutuata dall’art. 1126 c.c.», criterio di riparto delle spese di manutenzione ma anche «parametro legale» valevole ai fini della ripartizione del danno.

 

 

Gli accordi in materia di usucapione anche se trascritti non sono assimilabili alle sentenze di accertamento dell’usucapione

App. Reggio Calabria 12 novembre 2015 si segnala perchè precisa la natura e la funzione del recente istituto dell’accordo di mediazione che accerta l’usucapione e della sua trascrizione ex art. 2643 12-bis c.c.

Secondo la Corte di appello, gli accordi in materia di usucapione, anche se trascritti, non sono assimilabili alle sentenze di accertamento dell’usucapione poiché, ex art. 2644 c.c. e 2650 c.c., non sono opponibili ai terzi che vantino pretese nei confronti del soggetto usucapito ovvero sui beni oggetto di accertamento, in forza di un titolo trascritto o iscritto anteriormente agli accordi medesimi. Le sentenze di accertamento dell’usucapione vengono invece trascritte non già ai fini del principio di continuità ex art. 2650 c.c. (e art. 2644 c.c.) ma, ex art. 2651 c.c., in funzione di mera pubblicità notizia.

BIBLIOGRAFIA ESSENZIALE:

BARALIS, L’accertamento negoziale dell’usucapione nell’ambito della mediazione «riformata»: il senso della trascrizione e i problemi connessi, in Riv. dir. civ., 2014, 1369.

 

Danno non patrimoniale da immissioni anche in assenza di danno biologico

Con sentenza 16 ottobre 2015 n. 20927, Rel Rubino, la Cassazione – confermando quanto statuito in una recente pronuncia e discostandosi da un orientamento precedente – precisa che in caso di immissioni che superino la soglia di tollerabilità, è dovuto il risarcimento del danno alla persona anche in assenza di un pregiudizio alla salute, a condizione che risulti leso il diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria casa di abitazione e alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, anche in ragione del rilievo che al diritto al rispetto della propria vita privata e familiare viene attribuito dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

In argomento cfr. S. GATTI, Danno non patrimoniale da infiltrazioni: risarcibile in quanto conseguenza della lesione del diritto (inviolabile) di proprietà oppure della lesione di un diritto ulteriore?, in Dir. civ. cont., 7 luglio 2015