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Per le Sezioni Unite la nullità nella vendita di immobile abusivo è testuale e formale

Le Sezioni Unite con sentenza 22 marzo 2019 n. 8230 hanno affermato che la nullità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o della istanza di sanatoria (art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 17 e 40 l. n. 47/1985) va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c. e deve qualificarsi come nullità testuale. In presenza della menzione degli estremi del permesso di costruire o dell’istanza in sanatoria, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato .

Non può invece ravvisarsi in tali disposizioni normative (oltre ad una nullità formale) anche una nullità sostanziale e virtuale ex art. 1418 co. 1, per contrarietà a norme imperative ed in ragione di difformità sostanziale della costruzione rispetto al titolo abilitativo.

Sussistendo dunque il requisito di forma richiesto dalla legge (menzione degli estremi del permesso di costruire o dell’istanza di sanatoria) l’eventuale difformità sostanziale non comporta nullità del contratto, ma rileva esclusivamente in termini di inadempimento e giustifica la risoluzione del contratto.

In precedenza, la Cassazione con sentenza n. 23591 del 2013 aveva ritenuto che l’irregolarità urbanistica dell’immobile implicasse la sua incommerciabilità e che questo fosse lo scopo perseguito dalla norma imperativa (art. 1418 c.c., co. 1). Quest’orientamento viene ora sconfessato dalle sezioni unite sul presupposto della inesistenza di una norma imperativa che vieti il commercio di un immobile abusivo.

La nullità per vizio di forma di un contratto di intermediazione finanziaria stipulato da una p.a. è assoluta e non relativa

Secondo la Cassazione, con riferimento al contratto di una pubblica amministrazione, la regola che prevede la forma scritta ad substantiam, e dunque a pena di nullità, assoluta e rilevabile d’ufficio (eccepibile anche dalla controparte della P.A.) prevale sulla disposizione normativa del TUF che prevede che la mancanza della forma scritta sia rilevabile dal solo cliente (e dunque soltanto dalla Pubblica Amministrazione), dovendosi privilegiare la tutela dell’interesse al regolare svolgimento dell’attività amministrativa e di tutela della risorse pubbliche, in attuazione dei principi costituzionali di imparzialità e buon andamento della P.A. ex art. 97 Cost.

Rimessa alle Sezioni Unite la questione della forma scritta del contratto di investimento

Con ordinanza 27 aprile 2017 n. 10447 la Prima Sezione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, della questione, ritenuta di massima di particolare importanza, relativa al se il requisito della forma scritta del contratto di investimento esiga, accanto a quella dell’investitore, anche la sottoscrizione “ad substantiam” dell’intermediario.

L’importante provvedimento ricorda l’esistenza di due orientamenti sul punto e mette in evidenza l’esigenza di scongiurare comportamenti opportunistici e contrari a buona fede da parte dell’investitore quando la banca non abbia sottoscritto il contratto quadro e se non possa addirittura ipotizzarsi in tali casi una convalida del contratto nullo. Secondo l’art. 1423 c.c., infatti, il contratto nullo non può essere convalidato, se la legge non dispone diversamente, e questo potrebbe essere un caso in cui la legge dispone diversamente. L’ipotesi è quella dell’investitore che impugni per nullità il contratto, a lungo eseguito, solo a seguito di una perdita.

Come ha scritto di recente PAGLIANTINI, Autonomia privata e divieto di convalida del contratto nullo, Torino, 2007, 222: “come si fa a sostenere che non versa in mala fede il cliente investitore che dopo aver ordinato l’acquisto di obbligazioni, si richiama in sede giudiziaria alla mancanza di forma scritta del contratto quadro?”. La regola della buona fede è limite concreto all’esplicarsi di azioni abusive, vi è carenza di un legittimo interesse ad agire rispetto alla “pretesa di chi si risolve ad impugnare il contratto a fini meramente opportunistici” (PAGLIANTINI, Autonomia privata e divieto di convalida del contratto nullo, Torino, 2007, 216 e nota 246)