Archivio della categoria: CONTRATTO PRELIMINARE

La Cassazione sulla trascrizione nel contratto preliminare per persona da nominare

Cass. 24 gennaio 2017 n. 1797 ha sancito che, affinchè, in un contratto per persona da nominare, l’electus possa godere degli effetti prenotativi del preliminare – anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante tra la trascrizione del preliminare suddetto e del contratto definitivo – è necessario, ma sufficiente, che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare, e comunque, entro quello ex art. 2645-bis, comma 3, c.c., non occorrendo, altresì, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare.

La Cassazione sulla validità del preliminare di immobile abusivo

Afferma Cass. 9 maggio 2016 n. 9318, Rel. Lombardo, che: “Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non vi è ragione di discostarsi, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 l. 47/1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quali il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relative alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza ex art. 2932, che tiene luogo di tale contratto”.

Nel caso di specie, il promittente acquirente di un immobile aveva convenuto in giudizio il promittente venditore, ma la domanda ex art. 2932 c.c. non era stata accolta in primo e in secondo grado in ragione del fatto che nel contratto non venivano menzionati gli estremi della concessione in sanatoria e che la relativa documentazione non era comunque stata prodotta in giudizio.

La cassazione ritiene invece che il contratto preliminare in questione debba considerarsi valido, ben potendo peraltro essere prodotta la relativa documentazione prima della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c.

Contrariamente a quanto affermato nella decisione che si segnala, la soluzione sembra porsi in discontinuità con i più recenti precedenti di legittimità.

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Valore probatorio della quietanza rilasciata per conto del (con)creditore e nullità del contratto preliminare ex art. 30 co. 2 TU edilizia. Considerazioni critiche a margine di una recente pronunzia della Cassazione

Anno III, Numero I, gennaio/marzo 2016

di ENRICO CAMILLERI, Ordinario nell’Università di Palermo

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A poco più di un anno dall’intervento nomofilattico che ha ricondotto a mera analogia legis l’ascrizione alla quietanza di pagamento del regime della confessione stragiudiziale (Cass. Sez. Un., 22 settembre 2014, n. 19888, in I Contratti, 2015, 147 e ss.), la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23128 del 12 novembre 2015 resa dalla Sezione II, è tornata sull’argomento, muovendo però in questo caso da premesse ricostruttive – ed approdando ad esiti – che, a ben vedere, non solo deflettono dal solco dell’autorevole precedente, ma a tal punto esasperano alcune tensioni interne alla tessitura concettuale della fattispecie di cui all’art. 1199 c.c., da mettere capo ad autentici paradossi.

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La Cassazione sull’efficacia probatoria della quietanza

Cass. 12 novembre 2015 n. 23128 Rel. Migliucci afferma che la quietanza non può avere valere confessorio ex art. 2732 c.c. anche nei confonti di chi non la ha sottoscritta, nel caso di specie la moglie del promittente venditore che sia stata convenuta in giudizio ex art. 2932 c.c.

Conseguentemente, viene cassata la decisione della Corte di appello di Venezia che, confermando la decisione di primo grado, aveva ritenuto opponibile la quietanza non disconosciuta dal marito anche alla ricorrente.

In dottrina cfr. GRANELLI, Quietanza, in Digesto civ., XVI, Torino, 1997, 167

Per le Sezioni Unite il curatore fallimentare non può “sciogliere” ex art. 72 l.f. il preliminare di vendita qualora sia stata proposta domanda ex art. 2932 c.c.

Cass. Sez. Un. 16 settembre 2015 n. 18131, ritiene, a risoluzione di contrasto, che “il curatore fallimentare del promittente venditore non può esercitare la facoltà di scioglimento del preliminare ex art. 72 l.f. nei confronti del promissario compratore il quale abbia trascritto prima della dichiarazione di fallimento una domanda ex art. 2932 c.c. successivamente accolta con sentenza trascritta”. Infatti, la sentenza resa ex art. 2932 c.c. retroagisce i suoi effetti alla data della trascrizione della domanda, con la conseguenza che, se questa è anteriore alla dichiarazione di fallimento, prevale sulla stessa.

Sotto questo punto di vista, la sentenza si pone in linea con il precedente orientamento espresso da Cass. SS.UU. 7 luglio 2004 n. 12505

La domanda ex art. 2932 è modificabile nella domanda di accertamento dell’avvenuto effetto traslativo

Per Cass. SS.UU. 15 giugno 2015 n. 12310, “La modificazione della domanda ammessa a norma dell’art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio, e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l’allungamento dei tempi processuali. Ne consegue che deve ritenersi ammissibile la modifica, nella memoria all’uopo prevista dall’art. 183 cod. proc., della iniziale domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto in domanda di accertamento dell’avvenuto effetto traslativo”.

Secondo le Sezioni Unite il “preliminare di preliminare” è valido; anzi no

Anno II, Numero II, aprile/giugno 2015

di UMBERTO STEFINI, Professore associato nell’Università di Pavia

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Finalmente la Corte di Cassazione – Sezioni Unite, 6 marzo 2015 n. 4628 – torna a pronunciarsi sul problema della validità del c.d. “preliminare di preliminare”, molto diffuso nella prassi della contrattazione immobiliare, quale incontro tra una proposta irrevocabile d’acquisto – sottoscritta, su sollecitazione del mediatore, dal soggetto interessato all’acquisto, con versamento contestuale di una somma di denaro al mediatore stesso per “bloccare l’affare” – e l’accettazione da parte del venditore, accordo che precede la stipulazione del vero e proprio preliminare “formale” o “chiuso” (quello contenente cioè l’obbligo formale di addivenire al rogito notarile, con definizione puntuale dell’affare in tutti i suoi aspetti, essenziali ed accessori). Il tema fu oggetto di un Convegno organizzato dal notariato a Bologna a inizio anni ’90, con interventi pubblicati anche sulla Rivista del Notariato (v. in particolare G. GABRIELLI, Prassi della compravendita immobiliare in tre fasi: consensi a mani dell’intermediario, scrittura privata preliminare, atto notarile definitivo, in Riv. not., 1994, 23 ss.; RAVAZZONI, Gradualità dei vincoli a carico dell’alienante e conclusione del contratto, ivi, 35 ss.), oltre che in un volume ad hoc (AA.VV., Dalle proposte di acquisto al preliminare notarile. Analisi di una prassi immobiliare, Milano, 1995).

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Da “inconcludente superfetazione” a quasi contratto: la parabola ascendente del “preliminare di preliminare”

Anno II, Numero II, aprile/giugno 2015

di ARMANDO PLAIA, Ordinario nell’Università di Palermo

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Cass. Sez. Un. 6 marzo 2015 n. 4628, Rel. D’Ascola decide la causa rimessa al Presidente con ordinanza 12 marzo 2014 n. 5779, Rel. R.M. Triola (in Dir. civ. cont. 2 settembre 2014 con nota di Restivo, Le Sezioni Unite chiamate a pronunciarsi sulla validità del “preliminare di preliminare”).

Per le Sezioni Unite, “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale” (questo il principio di diritto cui dovrà attenersi il giudice del rinvio).

Dunque, pare di capire, se il preliminare di preliminare non è in realtà già contratto preliminare, anche non eseguibile in forma specifica, non è affatto scontata la sua nullità, come sin qui ritenuto dalla più recente giurisprudenza di legittimità: l’accordo con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare è valido qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi. Ma questo accordo, sembra di capire, non è un contratto, è un quasi contratto. Esso infatti non è il preliminare debole, cioè non eseguibile in forma specifica, ed il rapporto obbligatorio sorge ex art. 1173 c.c., in ragione di un fatto o di un atto idoneo a produrre un’obbligazione secondo l’ordinamento giuridico. L’obbligo del cui inadempimento o violazione si discute non nascerebbe dunque da contratto, ma dalla legge, cioè da un “quasi contratto” ex art. 1173 c.c. Non solo, ma la verifica volta a valutare la meritevolezza dell’accordo (non contrattuale), in ragione della sua differenziazione dal contratto preliminare che le parti si obbligano a stipulare, sarebbe correlata alla sussistenza della causa concreta, lo scopo pratico dell’affare: causa concreta che però qui varrebbe a sancire la rilevanza giuridica non già di un contratto, ma di un quasi contratto.

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Autonomia di procedimenti formativi? La vicenda del «preliminare di preliminare»

Anno II, Numero II, aprile/giugno 2015

di ALBERTO MARIA BENEDETTI, Professore associato nell’Università di Genova

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Prima di giungere al definitivo, o anche prima di giungere a un vero e proprio contratto preliminare suscettibile di essere eseguito ex art. 2932 c.c., le parti possono seguire percorsi tortuosi, che possono sfuggire alla dicotomia tipica preliminare-definitivo.

Minute, puntuazioni, intese, lettere di vario genere, dichiarazioni di impegno, atti che possono assumere le più diverse denominazioni ma che, in buona sostanza, rappresentano tappe di un procedimento formativo complesso e articolato, la cui costruzione è rimessa a scelte compiute dalle parti in piena autonomia.

Se la pratica, soprattutto immobiliare, fa emergere queste realtà negoziali atipiche, è necessario domandarsi se questi accordi procedimentali – diversi dal preliminare – debbano o non debbano produrre effetti giuridicamente rilevanti.

La vicenda del c.d. preliminare di preliminare si inquadra proprio in questo contesto: è una vicenda procedimentale, che non può essere rettamente compresa senza adottare una prospettiva dinamica, che muova da un’idea di fondo: la fase che precede il contratto (definitivo) può comportare la stipula di altri contratti (anche se meglio sarebbe dire negozi) “procedimentali”, che possono precedere il preliminare e che, se retti da una causa concreta, possono, a certe condizioni, produrre effetti giuridici. Continua a leggere

Il preliminare di vendita dell’immobile legato. La Suprema Corte ribadisce la prevalenza di legatari e prelegatari rispetto al promissario acquirente

Anno II, Numero I, gennaio/marzo 2015

di EMANUELE BILOTTI, Professore associato nell’Università Europea di Roma

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Cassazione civile, sez. II, 17 dicembre 2014, 26618, rel. Scalisi afferma il principio di diritto secondo cui “la mancata trascrizione del contratto preliminare impedisce il verificarsi nei confronti dei controricorrenti degli effetti prenotativi del contratto preliminare di cui all’art. 2645-bis c.c.: per l’effetto, nessun obbligo a prestare il proprio consenso grava sugli stessi, giacché, non essendo stato trascritto, il contratto preliminare non può prevalere sull’acquisto dei legatari o dei prelegatari (così statuendo la Corte ha rigettato il ricorso del ricorrente in una causa in tema di obblighi da contratto preliminare, con cui si voleva obbligare i legatari dell’immobile ad ottemperare alla formale richiesta di stipula dell’atto pubblico in proprio favore ex art. 2932 c.c.)”.

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