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Immobile abusivo e contrattazione preliminare

Anno IV, numero I, gennaio/marzo 2017

di MARCO RIZZUTI, Assegnista di ricerca nell’Università di Firenze

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Una recente sentenza di legittimità (Cass., 9 maggio 2016, n. 9318) ci consente di spendere qualche riflessione su quanto si presenti ancora come non del tutto chiaro il regime delle conseguenze sulla circolazione dei beni immobili della violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, nonostante (o forse a causa de?) i decenni di reiterati interventi normativi in materia di condoni.

Quando, negli ormai lontani anni del boom economico e del connesso inurbamento di massa, il problema dell’abusivismo edilizio aveva iniziato ad assumere proporzioni di indubbio rilievo pratico, l’orientamento dominante era nel senso di una sua incapacità di invalidare l’effetto traslativo dei negozi aventi ad oggetto immobili irregolari. Si riteneva piuttosto che il rimedio andasse trovato nella garanzia del venditore ex art. 1490 c.c. e/o nella problematica ipotesi della risoluzione per aliud pro alio datum (cfr. A. Liserre, Legge e autonomia nella contrattazione immobiliare, in Jus, 1986, p. 58 e segg.). Col tempo, in una giurisprudenza che mirava a colpire con maggior rigore il fenomeno, si venne a consolidare l’impostazione per cui i vincoli urbanistici non potevano essere qualificati come oneri non apparenti, per cui al compratore veniva negata la tutela di cui all’art. 1489 c.c.: un meccanismo evidentemente destinato a ritorcersi in danno di chi si fosse trovato ad acquistare dagli speculatori, molto più che degli speculatori stessi (cfr. L. Cabella Pisu, Garanzia e responsabilità nelle vendite commerciali, Milano, 1983, pp. 130-168; R. Calvo, Nullità urbanistiche e irragionevolezza del legislatore, in Nuove leggi civ. comm., 2006, pp. 1316-1318).

A tale stato di cose reagì quindi il legislatore, introducendo una sorta di nullità di protezione ante litteram dei contratti traslativi di immobili abusivi, nel solo caso di buona fede dell’acquirente (art. 15, comma 7, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, cosiddetta legge Bucalossi), che infatti la giurisprudenza dell’epoca ritenne di dover riqualificare in termini di annullabilità (cfr. Cass., 27 gennaio 1983, n. 739, in Riv. not., 1983, p. 1210). La norma rimase comunque uno strumento di scarsa applicazione pratica, dato che il forte tasso di inflazione di quegli anni rendeva poco convenienti, per i compratori, le azioni restitutorie consequenziali alla invalidità dei contratti in discorso (cfr. G.C. Mengoli, Compravendita immobiliare e normativa urbanistica, Milano, 2011, p. 153).

La svolta verso l’incommerciabilità degli immobili abusivi si è avuta con la legislazione sul cosiddetto primo condono edilizio, che ha sancito la nullità assoluta degli atti inter vivos a titolo oneroso aventi per oggetto il trasferimento, o la costituzione o lo scioglimento della comunione, di diritti reali diversi da servitù ed ipoteche, relativi ad edifici o loro parti la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, laddove dagli atti stessi non risultino gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione oppure della documentazione comprovante l’avvio del procedimento amministrativo di sanatoria (artt. 40 e 46, l. 28 febbraio 1985, n. 47). Si passa quindi dalla tutela dell’acquirente non informato all’attuazione di un interesse pubblico a reprimere comunque la circolazione degli immobili in condizioni di irregolarità urbanistica. Invero, occorre dare atto che tuttora parte della dottrina (cfr. A. Albanese, Violazione di norme imperative e nullità del contratto, Napoli, 2003, p. 225; P. Gallo, Trattato del contratto, Torino, 2010, III, p. 1927) nega che si possa parlare di incommerciabilità in senso pieno degli immobili abusivi, dal momento che restano fuori dal campo di applicazione della disciplina in esame certi atti traslativi, come le donazioni e gli atti mortis causa, oltre ai contratti costitutivi dei diritti personali di godimento. Prescindendo, però, dai profili terminologici, la svolta verso la nullità ha rappresentato comunque un passaggio decisivo, anche per la caratteristica conformazione che il legislatore ha ritenuto di imprimere a tale invalidità. Continua a leggere

La Suprema Corte ritorna sulla difficile determinazione della linea di confine tra vendita con patto di riscatto e divieto del patto commissorio

Anno III, numero II, aprile/giugno 2016

di MARIA ASTONE, Professore associato nell’Università di Messina

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Con la sentenza n. 1075 del 21/01/2016 la Suprema Corte di Cassazione ritorna a pronunciarsi sulla antica questione del rapporto tra vendita con patto di riscatto e divieto del patto commissorio.

La decisione della Corte è relativa ad una controversia sorta a seguito della stipula di una vendita con patto di riscatto, nella quale i venditori, oltre a riservarsi il diritto di riscattare l’immobile con conseguente restituzione del prezzo pattuito, avevano anche mantenuto il godimento del bene alienato mediante un contratto di comodato.
Alla scadenza del termine per l’esercizio del diritto di riscatto i venditori, pur non esercitando tale diritto, si rifiutavano di consegnare l’immobile, né restituivano la somma ricevuta a titolo di corrispettivo; e ciò perché, a loro avviso, la vendita assistita da patto di riscatto era finalizzata alla garanzia della restituzione di un debito, come risultava dalla constatazione che il corrispettivo pattuito non era proporzionale all’effettivo valore del bene.
Controdeducevano, quindi, che la vendita assistita da patto di riscatto fosse nulla in quanto utilizzata in funzione di garanzia, ciò in violazione dell’art. 2744 c.c.
Tesi alla quale, tuttavia, non hanno ritenuto di aderire né le corti di merito, di primo e secondo grado, che si sono limitate a condannare i convenuti venditori al rilascio dell’immobile e a dichiarare inammissibile l’esistenza del patto commissorio per mancanza di prova; né successivamente il Supremo Organo di legittimità che nella sentenza de qua conferma la decisione impugnata.

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La Cassazione su vendita con patto di riscatto e patto commissorio

Con decisione 21 gennaio 2016 n. 1075, la Cassazione si pronuncia in merito alla validità di una compravendita con patto di riscatto (art. 1500 c.c.) a seguito della quale i venditori erano comunque rimasti nella detenzione dell’immobile in ragione di un contratto di comodato.

Alla scadenza del termine per l’eventuale riscatto, il relativo diritto non veniva esercitato dai venditori, né seguiva alcuna restituzione del prezzo, e tuttavia gli stessi si rifiutavano di consegnare l’immobile agli acquirenti ritenendo la vendita nulla in ragione della sussistenza di un patto commissorio (art. 2744 c.c.).

Il Tribunale, prima, e la Corte di appello, poi, ritengono invece la validità dell’atto di compravendita e l’insussistenza di un patto commissorio e condannano i convenuti alla consegna dell’immobile all’acquirente. La Cassazione respinge il ricorso dei venditori, confermando la soluzione dei giudici di merito. La decisione merita di essere segnalata poiché nell’argomentazione la suprema corte traccia i confini operativi del patto commissorio.

In argomento cfr. Cass. 28 gennaio 2015 n. 1625 con nota di  A. LUNETTA, Divieto del patto commissorio, contratto di «sale and lease back» e autonomia privata, in Dir. civ. cont., 22 gennaio 2016

L’autoveicolo non conforme al contratto va sostituito: il Tribunale di Palermo e l’art. 130 del Codice del Consumo

Il Tribunale di Palermo con sentenza 17 novembre 2015 ha condannato una concessionaria automobilistica alla sostituzione di un autoveicolo acquistato da un consumatore nel 2012, in ragione della circostanza che il bene presentava vizi tali da renderlo non conforme al contratto di vendita.

La decisione che si segnala costituisce una rarissima applicazione dell’art. 130 del Codice del Consumo, il quale prevede che:

  1. Il venditore e’ responsabile nei confronti del consumatore per qualsiasi difetto di conformità esistente al momento della consegna del bene.
  2. In caso di difetto di conformità, il consumatore ha diritto al ripristino, senza spese, della conformità del bene mediante riparazione o sostituzione (…) ovvero ad una riduzione adeguata del prezzo o alla risoluzione del contratto (…).
  3. Il consumatore può chiedere, a sua scelta, al venditore di riparare il bene o di sostituirlo, senza spese in entrambi i casi, salvo che il rimedio richiesto sia oggettivamente impossibile o eccessivamente oneroso rispetto all’altro.

Nel caso di specie, il giudice non solo ha ritenuto l’operatività della garanzia di conformità (art. 129 Cod. cons.), ma altresì che vi fossero i presupposti per accogliere la richiesta di sostituzione ex art. 130 Codice del consumo, malgrado i vizi del bene fossero stati nel corso del biennio eliminati con diversi interventi di riparazione gratuita. Il venditore è stato inoltre condannato al risarcimento del danno subito dal consumatore per i disagi subiti.

 

Le Sezioni Unite sul vincolo di “prezzo massimo” di cessione di immobile costruito in regime di edilizia agevolata

Le Sezioni Unite, con sentenza 16 settembre 2015 n. 18135, Rel. Bernabai, risolvendo una questione di massima circa la vendita degli alloggi di edilizia agevolata, hanno affermato che – in difetto della convenzione di rimozione prevista dalla legge – il vincolo massimo di prezzo è opponibile anche ai subacquirenti del bene, seguito nei passaggi di proprietà a titolo di onere reale.

La previsione di un prezzo superiore comporta la nullità parziale del contratto e la sostituzione automatica della pattuizione nulla con il prezzo determinato dalla legge, o dall’atto amministrativo cui la legge rinvia, operando il meccanismo di cui agli artt. 1339 c.c. e 1419 co. 2.

La questione era stata rimessa al Primo presidente con ordinanza 4 luglio 2014 in Dir. civ. cont. 15 settembre 2014, n. 15406, con Nota di SCIARRATTA, Rimessa alle Sezioni Unite la questione del prezzo massimo di cessione di immobili costruiti in regime di “edilizia convenzionata e agevolata”: la scadenza del vincolo quinquennale d’inalienabilità determina il venir meno anche di quello relativo alla determinazione del prezzo?

 

Assegnazione della casa coniugale e tutela dei terzi acquirenti

Cass. SS.UU. 22 luglio 2015 n. 15367, Rel. Valitutti, ha formulato il seguente principio di diritto: “il terzo acquirente della casa coniugale, già assegnata al coniuge affidatario del figlio minorenne o maggiorenne non economicamente autosufficiente, non è legittimato, venuti meno i presupposti per l’assegnazione, a chiedere la revisione ai sensi dell’art. 9 della legge n. 898 del 1970, ma può instaurare un ordinario giudizio di cognizione, chiedendo l’accertamento dell’insussistenza delle condizioni per il mantenimento del diritto personale di godimento a favore del coniuge assegnatario della casa coniugale, così conseguendo la declaratoria di inefficacia del titolo che legittima l’occupazione della casa coniugale”.

La Cassazione ribadisce la nullità sostanziale della vendita di immobile “abusivo”

Cass. 5 dicembre 2014 n. 25811, Rel. Triola, ribadisce quanto già statuito di recente da Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591, Rel. Parziale (che invece si discostava dal precedente orientamento): e cioè che agli effetti dell’art. 40, co. 2, L. 47/1985, sussiste, oltre che la nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, altresì la nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.

Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e dunque la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso (da ultimo, per la nullità è anche Trib. Massa 9 aprile 2014).

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La Cassazione su cessione di partecipazioni sociali e prescrizione dell’indennizzo pattuito in caso di sopravvenienze: per una nuova impostazione della questione in termini di obbligazione pecuniaria sottoposta a condizione sospensiva

Anno I, Numero III, ottobre/dicembre 2014

di TOMMASO DALLA MASSARA, Ordinario nell’Università di Verona

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Con sentenza 24 luglio 2014 n. 16963 Rel. Migliucci, la Corte di Cassazione ha statuito che, nell’ambito della vendita di partecipazioni sociali o quote, se le parti prevedono pattiziamente un indennizzo per il caso in cui, successivamente alla conclusione del contratto, si verifichino perdite o sopravvenienze passive nella società oggetto della cessione, il diritto a far valere tale indennizzo è soggetto al termine di prescrizione ordinaria decennale; non si applicano, viceversa, i termini di cui all’art. 1495 c.c., previsti per le fattispecie contemplate all’interno della disciplina della vendita di cui agli artt. 1490 e 1497 c.c. (rispettivamente, in materia di vizio redibitorio del bene venduto e di mancanza di qualità essenziali o promesse), in quanto in relazione a tali fattispecie si prevede che il difetto del bene venduto preesista al momento della conclusione del contratto.

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Rimessa alle Sezioni Unite la questione del prezzo massimo di cessione di immobili costruiti in regime di “edilizia convenzionata e agevolata”: la scadenza del vincolo quinquennale d’inalienabilità determina il venir meno anche di quello relativo alla determinazione del prezzo?

Anno I, numero II, luglio/settembre 2014

di NICOLETTA SCIARRATTA

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Con ordinanza 4 luglio 2014 n. 15406 la seconda sezione della Corte di Cassazione  trasmette gli atti di causa al Primo Presidente affinché questi valuti l’opportunità di rimetterli alle Sezioni Unite, ove ritenga necessaria una pronuncia del più Supremo Consesso su una questione tanto delicata quanto attuale: quella del vincolo relativo alla determinazione del prezzo di cessione di immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata e agevolata. La decisione è importante e implica una riflessione sulla frammentaria normativa di settore, da condurre avendo riguardo – come già anticipato – al peso degli interessi in gioco, che incontrano anche valori costituzionalmente garantiti.

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