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Le Sezioni Unite sulla nullità conseguente alla mancata registrazione del contratto di locazione (e sugli effetti della registrazione tardiva)

Per Cass. sez. un. 23601/2017, la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili ne comporta nullità; essa, ove da sola sussistente, consente la produzione degli effetti del contratto con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente. E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; detta nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che solo il patto risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

La mancata registrazione del contratto di locazione ad uso non abitativo determina la nullità del contratto sanabile “ex tunc”

Cass. 28 aprile 2017 n. 10498, pronunciandosi in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, ha ritenuto che la mancata registrazione del contratto (art. 1, co. 346, l. n. 311/2004), ne determini la nullità ex art. 1418 c.c,. che, tuttavia è sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto.

Cfr. A. GALIA, La nullità del contratto di locazione non registrato, in Dir. civ. cont., 17 febbraio 2017

La nullità del contratto di locazione non registrato

Anno III, numero I, gennaio/marzo 2017

di ALESSANDRO GALIA

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La Corte di Cassazione è stata nuovamente chiamata ad esprimersi in merito alla peculiare normativa disciplinante la registrazione del contratto di locazione (Cass., 13 dicembre 2016, n. 25503).

In primo grado il locatore di un immobile ad uso non abitativo richiedeva, in seguito all’inadempimento della controparte, la risoluzione del contratto stipulato, ma non registrato, ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione. Il Tribunale accoglieva la domanda e la decisione veniva poi confermata dalla Corte d’Appello di Bologna (sentenza n. 1778/2013 del 17.01.2013), la quale osservava che il contratto era da considerarsi inefficace perché privo di registrazione: l’adempimento fiscale veniva considerato alla stregua di una condicio iuris di efficacia del contratto. Di conseguenza l’occupante non poteva esimersi dall’obbligo di pagamento del canone pattuito “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.

La parte soccombente proponeva ricorso per cassazione, deducendo la nullità del contratto di locazione non registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346°, della l. 30 dicembre 2004 n. 311.

La Suprema Corte di Cassazione, muovendo dal dato letterale della norma, ha stabilito che i contratti di locazione, qualora non siano registrati, sono irrimediabilmente affetti da nullità. Effettivamente non dovrebbe porsi alcun problema esegetico, vista la chiarezza con cui viene disposta l’invalidità (“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).

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Alle Sezioni Unite la questione della simulazione relativa del canone nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo: la tardiva registrazione può avere effetto sanante della nullità?

Con ordinanza 5 agosto 2016 n. 16604 la Terza Sezione ha rimesso al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la questione, ritenuta di massima di particolare importanza, se, con riferimento alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in caso di simulazione relativa del canone mediante separato accordo recante l’importo maggiorato, la tardiva registrazione di quest’ultimo possa avere effetto sanante della nullità conseguente all’elusione della norma imperativa fiscale.

In argomento cfr.L. MODICA, Cass. Sezioni Unite 18214/2015: i giudici di legittimità sulla «interpretazione assiologicamente orientata» delle nullità per vizio di forma, in Dir. civ. cont., 28 dicembre 2015

Cfr. anche la recente decisione delle Sezioni Unite sulla locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale secondo cui l’accordo relativo al maggior canone è nullo e non sanabile con eventuale registrazione tardiva, mentre il contratto resta valido per il canone apparente

Al termine della locazione commerciale: sulla legittimazione del conduttore a subordinare la restituzione dell’immobile alla corresponsione dell’indennità di avviamento e sulla forma dell’offerta

Anno III, Numero I, gennaio/marzo 2016

di STEFANO CAVASSA, Dottorando nell’Università di Genova

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La Corte di Cassazione con sentenza 20 gennaio 2016, n. 890 torna a pronunciarsi sulle dinamiche conseguenti al venir meno di un contratto di locazione d’immobile ad uso non abitativo. In particolare, il giudice di legittimità si sofferma sulla validità dell’offerta formale condizionata con cui il conduttore subordina il rilascio dell’immobile al pagamento, da parte del locatore, dell’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34 l. 27.7.1978, n. 392).

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La Cassazione sulla mora del creditore e sull’offerta formale di restituzione dell’immobile in locazione condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento

Cass. 20 gennaio 2016 n. 890, Rel. Vincenti, all’esito di un’articolata ricostruzione dei meccanismi della mora del creditore nel rapporto obbligatorio, afferma con una decisione di grande rilevo pratico che, estinto il rapporto di locazione, il conduttore di immobile ad uso commerciale si libera dall’obbligo di corresponsione dei canoni mediante offerta formale di restituzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 1216, comma 2, c.c., anche qualora condizioni la riconsegna al pagamento, da parte del locatore, dell’indennità di avviamento.

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Cass. Sezioni Unite 18214/2015: i giudici di legittimità sulla «interpretazione assiologicamente orientata» delle nullità per vizio di forma

Anno II, Numero IV, ottobre/dicembre 2015

di LARA MODICA, Professore associato nell’Università di Palermo

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Confermando il trend ormai piuttosto nitido che vuole il tema del formalismo negoziale il più interessante laboratorio di nullità speciali, la sentenza delle Sezioni Unite qui brevemente commentata aggiunge un tassello non trascurabile né scontato ad un dibattito ancora vivace: non tanto o non solo per l’esito cui perviene nella circoscritta materia della locazione abitativa, quanto piuttosto per la disinvoltura con cui maneggia un argomento decisamente «caldo» del diritto dei contratti.

La prima questione su cui è chiamata a pronunciarsi la Corte è di facile soluzione ma di articolata argomentazione: se per le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo di cui alla legge n. 431/1998 la scrittura sia da intendersi a fini di validità o a fini di prova. La risposta è già nelle norme: l’art. 1 co., 4 disponendo che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta, lascia chiaramente intendere che la formalizzazione dell’accordo è imposta ad substantiam. I giudici colgono però l’occasione per fermarsi sulle ragioni della scelta legislativa, evocando quella prospettiva funzionale che, riguardo alla forma, è conquista recente e non del tutto pacifica della riflessione scientifica.

Quanto al secondo quesito, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, eccettuata l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, in quanto in questo caso si tratterebbe di «nullità di protezione» a favore del conduttore, solo da lui denunciabile.

In sostanza, il conduttore è tenuto a provare la «violenza morale» subita e dunque l’abuso: in tal caso il contratto sarà nullo, ma la nullità è da intendersi come «relativa» e cioè azionabile esclusivamente da parte del conduttore. Diversamente, ove la forma orale sia liberamente concordata, la nullità è assoluta, rilevabile d’ufficio e non sanabile. In ogni caso, l’abuso non può ritenersi presunto ex lege, in ragione dello squilibrio di potere contrattuale sussistente tra locatore e conduttore, ma deve invece essere provato dal conduttore.

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Le Sezioni Unite sulla locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale: l’accordo relativo al maggior canone è nullo e non sanabile con eventuale registrazione tardiva, mentre il contratto resta valido per il canone apparente

Per Cass. ss. uu. 17 settembre 2015 n. 18213, Rel. Travaglino, “ai sensi dell’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, non sanabile con eventuale registrazione tardiva”. Continua a leggere

Per le Sezioni Unite il contratto di locazione stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta. La nullità è invece relativa se la forma verbale è imposta dal locatore

Con la sentenza 17 settembre 2015 n. 18214, Rel. Travaglino, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta (art. 1, co. 4 della L. 431/1998) è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, eccettuata l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, in quanto in questo caso si tratterebbe di nullità di protezione a favore del conduttore, solo da lui denunciabile.

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La locazione di immobile abusivo è nulla per illiceità della causa

Trib. Taranto, Sez. II, sentenza, 27 gennaio 2015 si pronuncia sulla domanda di risarcimento danni proposta dalla parte venditrice di un contratto di compravendita, avente ad oggetto immobile abusivo, già dichiarato risolto per inadempimento del compratore. Specificatamente, gli attori avevano tra l’altro domandato la riparazione dei danni sofferti con riferimento “al reddito che si sarebbe ricavato per il valore locativo della casa durante la detenzione del compratore”. Continua a leggere