Archivio della categoria: SINGOLI CONTRATTI

Il preliminare di preliminare può essere considerato titolo idoneo ad ottenere la provvigione per il mediatore?

Anno III, Numero III, Luglio/Settembre 2017

di STEFANO MONTALBETTI 

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La recente pronuncia della giurisprudenza di legittimità – Cass. Civ., 17 gennaio 2017, n. 923 – concerne il discusso tema della configurabilità del diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare nell’ipotesi di conclusione di un ipotetico “contratto preliminare di preliminare”. Figura che, a seguito della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione – n. 4628 del 6 marzo 2015 (in Riv. not., 2015, 192 ss.) – mostratasi più flessibile nell’attribuire risalto all’autonomia contrattuale nell’ambito della formazione progressiva del contratto, sembrerebbe aver assunto – seppur con una certa “timidezza” – un proprio ruolo all’interno del settore immobiliare. Continua a leggere

Le Sezioni Unite chiamate a pronunciarsi sulla questione della “compensatio lucri cum damno”

All’esito di un lungo contenzioso tra la società “Itavia” e i Ministeri della difesa e dei trasporti riguardante la tragica vicenda nota come disastro di Ustica, con un’importante e densa ordinanza 22 giugno 2017 n. 15534 viene rimessa alle Sezioni Unite la questione della compensatio lucri cum damno relativa al rapporto tra il risarcimento dela danno aquiliano (concesso all’Itavia) e l’indennizzo dalla stessa percepito per via assicurativa.

La questione è se i Ministeri responsabili ex art. 2043 c.c. per non avere impedito l’evento siano tenuti a risarcire anche quanto risulta già versato a titolo di indennizzo assicurativo a favore del medesimo danneggiato. Più in particolare, si tratta di decidere se la compensatio operi soltanto quando sia il danno che il lucro scaturiscano in via immediata e diretta dal fatto illecito e non operi invece negli altri casi in cui il lucro abbia come fonte la legge o un contratto (es. pensione di reversibilità alla vedova della vittima, pensione di invalidità civile, indennizzo in caso di emotrasfusione o infine contratto di assicurazione privata).

Nell’ordinanza di rimessione, in cui si ricostruiscono con chiarezza alcuni snodi dogmatici della teoria della responsabilità civile – primo tra tutti quello del neso causale -, si ritiene, tra l’altro, che la regola in questione altro non sia che applicazione dell’art. 1223 c.c. (conseguenza immediata e diretta), ma al contempo che non possa guardarsi esclusivamente alla “fonte” del danno e del lucro, quanto piuttosto che si debba stabilire se il lucro costituisca conseguenza immediata e diretta del fatto illecito: l’operazione è unica, non si calcola cioé il danno e poi si compensa con il lucro, piuttosto si guarda al patrimonio della vittima precedente al sinistro e si sottrae il patrimonio residuato e se ci si imbatte in un vantaggio che sia conseguenza dell’illecito non si dirà che si procede a compensatio ma piuttosto che l’illecito non ha provocato danno.

Rimessa alle Sezioni Unite la questione degli oneri economici rilevanti ai fini del riscontro dell’usurarietà

Con ordinanza. 20 giugno 2017 n. 15188 la Cassazione rimette alle Sezioni Unite la questione della rilevanza dell’onere economico della commissione di massimo scoperto ai fini del riscontro in concreto dell’usurarietà: e se in particolare la commissione sia inclusa nel conto degli oneri rilevanti per la formazione dei tassi medi rilevati trimestralmente dai decreti del Ministro dell’Economia.

La mancata registrazione del contratto di locazione ad uso non abitativo determina la nullità del contratto sanabile “ex tunc”

Cass. 28 aprile 2017 n. 10498, pronunciandosi in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, ha ritenuto che la mancata registrazione del contratto (art. 1, co. 346, l. n. 311/2004), ne determini la nullità ex art. 1418 c.c,. che, tuttavia è sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto.

Cfr. A. GALIA, La nullità del contratto di locazione non registrato, in Dir. civ. cont., 17 febbraio 2017

Rimessa alle Sezioni Unite la questione della forma scritta del contratto di investimento

Con ordinanza 27 aprile 2017 n. 10447 la Prima Sezione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, della questione, ritenuta di massima di particolare importanza, relativa al se il requisito della forma scritta del contratto di investimento esiga, accanto a quella dell’investitore, anche la sottoscrizione “ad substantiam” dell’intermediario.

L’importante provvedimento ricorda l’esistenza di due orientamenti sul punto e mette in evidenza l’esigenza di scongiurare comportamenti opportunistici e contrari a buona fede da parte dell’investitore quando la banca non abbia sottoscritto il contratto quadro e se non possa addirittura ipotizzarsi in tali casi una convalida del contratto nullo. Secondo l’art. 1423 c.c., infatti, il contratto nullo non può essere convalidato, se la legge non dispone diversamente, e questo potrebbe essere un caso in cui la legge dispone diversamente. L’ipotesi è quella dell’investitore che impugni per nullità il contratto, a lungo eseguito, solo a seguito di una perdita.

Come ha scritto di recente PAGLIANTINI, Autonomia privata e divieto di convalida del contratto nullo, Torino, 2007, 222: “come si fa a sostenere che non versa in mala fede il cliente investitore che dopo aver ordinato l’acquisto di obbligazioni, si richiama in sede giudiziaria alla mancanza di forma scritta del contratto quadro?”. La regola della buona fede è limite concreto all’esplicarsi di azioni abusive, vi è carenza di un legittimo interesse ad agire rispetto alla “pretesa di chi si risolve ad impugnare il contratto a fini meramente opportunistici” (PAGLIANTINI, Autonomia privata e divieto di convalida del contratto nullo, Torino, 2007, 216 e nota 246)

Le Sezioni Unite sull’art. 1669 c.c.

Cass. sez. un. 27 marzo 2017 n. 7756, componendo il relativo contrasto, hanno stabilito che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

L’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite in tema di «usura sopravvenuta»

Anno IV, numero I, gennaio/marzo 2017

di GUGLIELMO GUARINA

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Con l’ordinanza n. 2482/2017, la Prima Sezione Civile ha rimesso gli atti al Primo Presidente – per l’eventuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite Civili – in relazione al contrasto sorto con riguardo alla sorte dei contratti di mutuo pendenti all’entrata in vigore della disciplina antiusura (l. 108/1998).

Il problema si è presentato a seguito dell’entrata in vigore della l. n. 108/1996, che fissava nuovi criteri per determinare gli interessi usurari, rendendo, così, usurari interessi pattuiti prima in maniera lecita.

Sull’efficacia della normativa antiusura sui contratti sorti anteriormente alla l. 108/1996, è intervenuta, poi, la l. 24/2001 (di interpretazione autentica) stabilendo che: «ai fini dell’applicazione dell’articolo 644 del c.p. e dell’articolo 1815, 2° comma, c.c. si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento».

Tale norma è stata ritenuta costituzionalmente legittima dalla Corte Costituzionale (sent. n. 29/02): «la norma in esame trova giustificazione, sotto il profilo della ragionevolezza, nell’esistenza di tale obiettivo dubbio ermeneutico sul significato delle espressioni “si fa dare […] interessi […] usurari” e “facendo dare […] un compenso usurario” di cui all’art. 644 cod. pen., in rapporto al tenore dell’art. 1815, secondo comma, cod. civ. (“se sono convenuti interessi usurari”) ed agli effetti correlativi sul rapporto di mutuo. L’art. 1, comma 1, del decreto legge n. 394 del 2000, nel precisare che le sanzioni penali e civili di cui agli artt. 644 cod. pen. e 1815, secondo comma, cod. civ. trovano applicazione con riguardo alle sole ipotesi di pattuizioni originariamente usurarie, impone – tra le tante astrattamente possibili – un’interpretazione chiara e lineare delle suddette norme codicistiche, come modificate dalla legge n. 108 del 1996, che non è soltanto pienamente compatibile con il tenore la ratio della suddetta legge ma è altresì del tutto coerente con il generale principio di ragionevolezza». Continua a leggere

Immobile abusivo e contrattazione preliminare

Anno IV, numero I, gennaio/marzo 2017

di MARCO RIZZUTI, Assegnista di ricerca nell’Università di Firenze

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Una recente sentenza di legittimità (Cass., 9 maggio 2016, n. 9318) ci consente di spendere qualche riflessione su quanto si presenti ancora come non del tutto chiaro il regime delle conseguenze sulla circolazione dei beni immobili della violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, nonostante (o forse a causa de?) i decenni di reiterati interventi normativi in materia di condoni.

Quando, negli ormai lontani anni del boom economico e del connesso inurbamento di massa, il problema dell’abusivismo edilizio aveva iniziato ad assumere proporzioni di indubbio rilievo pratico, l’orientamento dominante era nel senso di una sua incapacità di invalidare l’effetto traslativo dei negozi aventi ad oggetto immobili irregolari. Si riteneva piuttosto che il rimedio andasse trovato nella garanzia del venditore ex art. 1490 c.c. e/o nella problematica ipotesi della risoluzione per aliud pro alio datum (cfr. A. Liserre, Legge e autonomia nella contrattazione immobiliare, in Jus, 1986, p. 58 e segg.). Col tempo, in una giurisprudenza che mirava a colpire con maggior rigore il fenomeno, si venne a consolidare l’impostazione per cui i vincoli urbanistici non potevano essere qualificati come oneri non apparenti, per cui al compratore veniva negata la tutela di cui all’art. 1489 c.c.: un meccanismo evidentemente destinato a ritorcersi in danno di chi si fosse trovato ad acquistare dagli speculatori, molto più che degli speculatori stessi (cfr. L. Cabella Pisu, Garanzia e responsabilità nelle vendite commerciali, Milano, 1983, pp. 130-168; R. Calvo, Nullità urbanistiche e irragionevolezza del legislatore, in Nuove leggi civ. comm., 2006, pp. 1316-1318).

A tale stato di cose reagì quindi il legislatore, introducendo una sorta di nullità di protezione ante litteram dei contratti traslativi di immobili abusivi, nel solo caso di buona fede dell’acquirente (art. 15, comma 7, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, cosiddetta legge Bucalossi), che infatti la giurisprudenza dell’epoca ritenne di dover riqualificare in termini di annullabilità (cfr. Cass., 27 gennaio 1983, n. 739, in Riv. not., 1983, p. 1210). La norma rimase comunque uno strumento di scarsa applicazione pratica, dato che il forte tasso di inflazione di quegli anni rendeva poco convenienti, per i compratori, le azioni restitutorie consequenziali alla invalidità dei contratti in discorso (cfr. G.C. Mengoli, Compravendita immobiliare e normativa urbanistica, Milano, 2011, p. 153).

La svolta verso l’incommerciabilità degli immobili abusivi si è avuta con la legislazione sul cosiddetto primo condono edilizio, che ha sancito la nullità assoluta degli atti inter vivos a titolo oneroso aventi per oggetto il trasferimento, o la costituzione o lo scioglimento della comunione, di diritti reali diversi da servitù ed ipoteche, relativi ad edifici o loro parti la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, laddove dagli atti stessi non risultino gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione oppure della documentazione comprovante l’avvio del procedimento amministrativo di sanatoria (artt. 40 e 46, l. 28 febbraio 1985, n. 47). Si passa quindi dalla tutela dell’acquirente non informato all’attuazione di un interesse pubblico a reprimere comunque la circolazione degli immobili in condizioni di irregolarità urbanistica. Invero, occorre dare atto che tuttora parte della dottrina (cfr. A. Albanese, Violazione di norme imperative e nullità del contratto, Napoli, 2003, p. 225; P. Gallo, Trattato del contratto, Torino, 2010, III, p. 1927) nega che si possa parlare di incommerciabilità in senso pieno degli immobili abusivi, dal momento che restano fuori dal campo di applicazione della disciplina in esame certi atti traslativi, come le donazioni e gli atti mortis causa, oltre ai contratti costitutivi dei diritti personali di godimento. Prescindendo, però, dai profili terminologici, la svolta verso la nullità ha rappresentato comunque un passaggio decisivo, anche per la caratteristica conformazione che il legislatore ha ritenuto di imprimere a tale invalidità. Continua a leggere

La nullità del contratto di locazione non registrato

Anno III, numero I, gennaio/marzo 2017

di ALESSANDRO GALIA

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La Corte di Cassazione è stata nuovamente chiamata ad esprimersi in merito alla peculiare normativa disciplinante la registrazione del contratto di locazione (Cass., 13 dicembre 2016, n. 25503).

In primo grado il locatore di un immobile ad uso non abitativo richiedeva, in seguito all’inadempimento della controparte, la risoluzione del contratto stipulato, ma non registrato, ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione. Il Tribunale accoglieva la domanda e la decisione veniva poi confermata dalla Corte d’Appello di Bologna (sentenza n. 1778/2013 del 17.01.2013), la quale osservava che il contratto era da considerarsi inefficace perché privo di registrazione: l’adempimento fiscale veniva considerato alla stregua di una condicio iuris di efficacia del contratto. Di conseguenza l’occupante non poteva esimersi dall’obbligo di pagamento del canone pattuito “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.

La parte soccombente proponeva ricorso per cassazione, deducendo la nullità del contratto di locazione non registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346°, della l. 30 dicembre 2004 n. 311.

La Suprema Corte di Cassazione, muovendo dal dato letterale della norma, ha stabilito che i contratti di locazione, qualora non siano registrati, sono irrimediabilmente affetti da nullità. Effettivamente non dovrebbe porsi alcun problema esegetico, vista la chiarezza con cui viene disposta l’invalidità (“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).

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Rimessa alle Sezioni Unite la questione della determinazione degli interessi usurari (ai contratti di mutuo pendenti alla data di entrata in vigore della l. 108/1996)

Con ordinanza 31 gennaio 2017 n. 2484 la Prima Sezione Civile ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite Civili in relazione al contrasto sorto in ordine alla applicabilità dei criteri fissati dalla l. n. 108 del 1996 per la determinazione degli interessi usurari ai contratti di mutuo ancora pendenti alla data di entrata in vigore della menzionata legge, anche in considerazione degli effetti della norma di interpretazione autentica di cui all’art. 1, comma 1, del d.l. n. 394 del 2000 (conv., con modif., nella l. n. 24 del 2001).

Come è noto l’art. 1815 c.c. (così come modificato con la l. 108/1996) prevede al secondo comma che: “Se sono convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”.

Due sostanzialmente gli orientamenti sin qui sostenuti dalla giurisprudenza di legittimità: il primo ritiene che il contratto di mutuo stipulato prima della modifica dell’art. 1815 c.c. rimanga pienamente valido, non applicandosi la disciplina introdotta con la l. 108/1996 (Cass. 29 gennaio 2016 n. 801); il secondo invece ritiene che il contratto di mutuo con clausola usuraria, ancorché inizialmente valido, debba considerarsi parzialmente inefficace ex nunc a partire dall’entrata in vigore della nuova disciplina (Cass. 17 agosto 2016 n. 17150).