Per le Sezioni Unite la nullità nella vendita di immobile abusivo è testuale e formale

Le Sezioni Unite con sentenza 22 marzo 2019 n. 8230 hanno affermato che la nullità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o della istanza di sanatoria (art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 17 e 40 l. n. 47/1985) va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c. e deve qualificarsi come nullità testuale. In presenza della menzione degli estremi del permesso di costruire o dell’istanza in sanatoria, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato .

Non può invece ravvisarsi in tali disposizioni normative (oltre ad una nullità formale) anche una nullità sostanziale e virtuale ex art. 1418 co. 1, per contrarietà a norme imperative ed in ragione di difformità sostanziale della costruzione rispetto al titolo abilitativo.

Sussistendo dunque il requisito di forma richiesto dalla legge (menzione degli estremi del permesso di costruire o dell’istanza di sanatoria) l’eventuale difformità sostanziale non comporta nullità del contratto, ma rileva esclusivamente in termini di inadempimento e giustifica la risoluzione del contratto.

In precedenza, la Cassazione con sentenza n. 23591 del 2013 aveva ritenuto che l’irregolarità urbanistica dell’immobile implicasse la sua incommerciabilità e che questo fosse lo scopo perseguito dalla norma imperativa (art. 1418 c.c., co. 1). Quest’orientamento viene ora sconfessato dalle sezioni unite sul presupposto della inesistenza di una norma imperativa che vieti il commercio di un immobile abusivo.