Le Sezioni Unite sulla proprietà della costruzione realizzata da un comproprietario su suolo comune

La costruzione realizzata da uno dei comproprietari su suolo comune è di entrambi i comproprietari in base al principio di accessione (art. 934 c.c.) ovvero è di proprietà del solo costruttore?

A tale quesito, la giurisprudenza più recente risponde nel senso che la disciplina dell’accessione si applica soltanto se il terreno è “altrui” e non invece se il terreno è comune: in quest’ultimo caso, si applica la diversa disciplina della comunione, con la conseguenza che la (proprietà della) costruzione è di entrambi i comproprietari del fondo soltanto se la costruzione dell’immobile è avvenuta conformemente alle prescrizioni di tale disciplina, nel rispetto cioè dei limiti che ex art. 1102 c.c. ciascun proprietario deve osservare nell’uso della cosa comune.

Un orientamento più risalente ritiene, invece, l’operatività dell’art. 934 c.c. e dunque l’acquisto per accessione da parte di tutti i comproprietari del fondo, salvo il diritto del comunista costruttore al rimborso delle spese sostenute.

Le Sezioni Unite, con sentenza 16 febbraio 2018 n. 3873, ritengono di doversi discostare dal più recente orientamento giurisprudenziale e che il principio di accessione ex art. 934 c.c. non presupponga affatto la qualità di “terzo” del costruttore (anche in ragione del fatto che se il costruttore è un “terzo”, si applica una disciplina diversa e speciale: artt. 936 e 937 c.c.). In sostanza, la disposizione di cui all’art. 934 c.c. ha vocazione generale e si applica ove non sia diversamente disposto, dunque anche all’ipotesi in cui il suolo appartenga a più soggetti e uno soltanto abbia realizzato una costruzione.

Non sarebbe peraltro vero, sostengono le Sezioni Unite (cui la questione era stata rimessa con recente ordinanza), che la disciplina della comunione costituisca deroga speciale alla regola generale della accessione di cui all’art. 934 c.c., ciò in quanto tale disciplina – quella della comunione – concerne i rapporti tra comproprietari e non anche i modi di acquisto della proprietà: non esiste, dunque, un rapporto di genere a specie tra disciplina dell’accessione e disciplina della comunione. D’altro canto, la tesi che ritiene la prevalenza della regola speciale della comunione non spiega in virtù di quale modo di acquisto della proprietà – una volta esclusa l’operatività dell’accessione –  la costruzione venga acquistata dal singolo costruttore (se vi è stata violazione dell’art. 1102 c.c.) o da tutti i comproprietari del fondo (in sostanza, opererebbe un modo di acquisto della proprietà di creazione pretoria). Statuita, dunque, la piena operatività della regola dell’accessione, resta salva – continuano le Sezioni Unite – l’ipotesi in cui vi sia un titolo da cui risulti che il comproprietario non costruttore rinuncia all’acquisto per accessione e ceda al comproprietario costruttore il diritto di superfice sull’immobile da costruire.

In seguito all’acquisto per accessione – chiariscono le Sezioni Unite – ai rapporti tra comproprietari della costruzione si applica la disciplina della comunione, sicché l’eventuale consenso, anche implicito, alla costruzione o la “tolleranza” del comproprietario del fondo (non costruttore) preclude la possibilità di agire per il ripristino dello status quo ante, mentre il mancato (malgrado l’assenza di consenso) o impossibile (in ragione del consenso) esercizio dello ius tollendi  (ripristino) genera il diritto di credito al rimborso delle spese sostenute dal “comproprietario costruttore” e la correlativa obbligazione in capo ai comunisti non costruttori.