La Cassazione sulla validità del preliminare di immobile abusivo

Afferma Cass. 9 maggio 2016 n. 9318, Rel. Lombardo, che: “Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non vi è ragione di discostarsi, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 l. 47/1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quali il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relative alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza ex art. 2932, che tiene luogo di tale contratto”.

Nel caso di specie, il promittente acquirente di un immobile aveva convenuto in giudizio il promittente venditore, ma la domanda ex art. 2932 c.c. non era stata accolta in primo e in secondo grado in ragione del fatto che nel contratto non venivano menzionati gli estremi della concessione in sanatoria e che la relativa documentazione non era comunque stata prodotta in giudizio.

La cassazione ritiene invece che il contratto preliminare in questione debba considerarsi valido, ben potendo peraltro essere prodotta la relativa documentazione prima della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c.

Contrariamente a quanto affermato nella decisione che si segnala, la soluzione sembra porsi in discontinuità con i più recenti precedenti di legittimità.

Cass. 5 dicembre 2014 n. 25811, Rel. Triola, aveva in realtà ribadito quanto statuito da Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591, Rel. Parziale (che invece si discostava dal precedente orientamento): e cioè che agli effetti dell’art. 40, co. 2, L. 47/1985, sussiste, oltre che la nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, altresì la nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.

Sino a Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591, Rel. Parziale la questione delle conseguenze dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, era stata risolta dalla giurisprudenza di legittimità sul piano dell’inadempimento. Ad es. Cass. 22 novembre 2012 n. 20714 aveva indicato i presupposti in difetto dei quali il promittente venditore dovesse ritenersi inadempiente con conseguente risoluzione del preliminare.

Riesaminata la questione, Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591, ritiene invece che tali contratti siano da considerare nulli. Tale decisione afferma che dalla legge sia desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunte una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi. La decisione del 2013 si sofferma in particolare sulla formulazione dell’art. 40, comma 3, in base al quale, se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti rispettivamente da indicarsi o da allegarsi non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulate essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicata nel comma precedente.

Secondo la Suprema Corte, la previsione che la conferma (la quale sottrae alla sanzione della nullità) può operare solo se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti contemplati non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi.

In tal modo, Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591, Rel. Parziale – non citata da Cass. 9 maggio 2016 n. 9318 – perviene all’innovativa affermazione della nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.