Nullità virtuale per contrarietà a norma imperativa del mutuo fondiario in caso di superamento della soglia massima di finanziabilità

Corte di cassazione 15 febbraio 2016 affronta il problema delle conseguenze derivanti dal superamento della soglia massima di finanziabilità per la concessione di un mutuo fondiario (art. 38, co. 2 TUB), senza tuttavia prendere esplicita posizione in merito alla questione più delicata, risolta dal più recente orientamento di legittimità nel senso della validità del contratto in questione. La decisione si rivela piuttosto ambigua, rifugiandosi su una censura sul punto dello sforamento del tetto del provvedimento del Tribunale di Venezia, che aveva ritenuto la nullità del mutuo per superamento della soglia massima di finanziabilità.

La disposizione normativa richiamata pur fissando una soglia massima di finanziabilità per il mutuo fondiario – che secondo il CICR si assesta sul 80% del valore dell’immobile – non prevede in modo esplicito la nullità del contratto che preveda un finanziamento eccedente la soglia massima.

Come  è noto, secondo un’accreditata interpretazione dell’art. 1418 co. 1, l’inciso “salvo che la legge non disponga altrimenti” conferisce all’interprete il potere di individuare le ipotesi in cui la sanzione della nullità non possa ritenersi compatibile con la ratio della norma imperativa violata. In sostanza, un’interpretazione non pleonastica della disposizione generale di cui all’art. 1418 co. 1 c.c. indicherebbe che del contratto contrario a norme imperative debba volta per volta predicarsi la nullità, che dunque non sarebbe la regola ma solo un esito possibile di detto contrasto, all’esito di una valutazione della ratio della norma violata. Nel caso di specie, in particolare, la decisione del Tribunale di Venezia impugnata ha ritenuto che il contrasto con la norma imperativa che indica un soglia massima di finanziabilità conduca alla nullità virtuale del contratto, poichè la norma sarebbe posta a tutela non già della singola banca ma della stabilità del mercato bancario.

Di recente Tribunale di Firenze, decreto 30 ottobre 2014, Est. Mariani aveva affrontato la questione delle conseguenze derivanti dal superamento della soglia massima di finanziabilità per la concessione di un mutuo fondiario (art. 38 TUB) discostandosi dalla soluzione e le argomentazioni tecnico-giuridiche assunte da Cassazione, Sez. I, 28 novembre 2013 n. 26672 e riaffermando, invece, in buona parte, la validità concettuale del precedente orientamento di Cassazione, Sez I, 1 settembre 1995 n. 9219.

Negli stessi termini ora la decisione del Tribunale di Venezia 9 agosto 2010, con un giudizio di invalidità che la Suprema Corte in vero omette di valutare, in ragione dell’assenza di una specifica doglianza sul punto della banca ricorrente, la quale invece lamenta l’omessa determinazione del valore effettivo dell’immobile.

Come si diceva, la normativa in tema di finanziamento fondiario è contenuta nel D.Lgs. 385/2003 (T.U.B.). L’art. 38, co. 2., TUB assegna alla Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, la competenza a determinare l’ammontare massimo di tali finanziamenti.

In applicazione di tale norma, la delibera CICR del 22.04.1995 ha stabilito che tale importo debba essere pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Le norme richiamate, però, nulla affermano in ordine alle conseguenze nascenti dalla loro violazione.

In passato, la Suprema Corte (Cass. 9219/1995) aveva affermato che la normativa in tema di soglia limite alla finanziabilità del mutuo fondiario avesse carattere imperativo, perché posta a presidio del superiore interesse pubblicistico della solidità del sistema creditizio. Ne discendeva la nullità del contratto di mutuo fondiario in violazione della disciplina.

Con un recente arresto (Cass. 26672/2013), invece, i giudici di legittimità hanno asserito che i limiti prescritti dalla legge in tema di mutuo fondiario tutelino l’interesse delle banche stesse, in quanto volti a impedire che ingenti esposizioni finanziarie non siano bilanciate da adeguate contropartite e garanzie del mutuatario; solo indirettamente sarebbe salvaguardato il sistema bancario nel suo complesso.

Le norme in questione si qualificherebbero bensì come imperative ma non incidenti sulla validità del contratto: esse sarebbero dunque mere norme di comportamento, la cui violazione determinerebbe esclusivamente la sanzione sul piano c.d. amministrativo.

Il Tribunale fiorentino e quello di Venezia ora impugnato dinanzi alla Suprema corte criticano, però, la ricostruzione della ratio della norma in termini di protezione della banca, affermando che l’interesse protetto sia quello del ceto creditorio nel suo insieme. La sanzione ordinamentale della fattispecie non potrebbe, allora, che essere quella della “nullità virtuale”.

Quanto al profilo della parzialità del rimedio, il Tribunale fiorentino citato, ritiene che l’invalidità in questione sanzioni l’intero regolamento contrattuale di mutuo fondiario e non le sole somme in eccesso ai limiti, non risultando nel caso di specie che i contraenti avrebbero comunque concluso il contratto senza quella parte del suo contenuto affetta da nullità.

In dottrina, si è rilevata l’equivocità dell’argomentazione di Cass. 26672/2013, basata sulla distinzione della categoria delle norme imperative tra regole di validità, la cui violazione dà luogo a nullità dell’atto, e regole di comportamento, la cui inosservanza è fonte di responsabilità ed inidonea a cagionare la nullità dell’atto negoziale (BALESTRA, Il superamento dei limiti di finanziabilità nel mutuo fondiario tra regole di validità e regole di comportamento: a proposito di un (clamoroso) equivoco da parte della Cassazione, in Fallimento, 2014, 410). Infatti, la qualificazione in termini di regole di comportamento contrasterebbe ineluttabilmente coi molteplici privilegi di cui gode l’istituto mutuante allorquando ponga in essere un finanziamento fondiario (v. artt. 39 e 41 TUB) e, in generale, confliggerebbe con l’interesse collettivo all’integrità del sistema bancario nel suo complesso (BALESTRA, Il superamento dei limiti, cit.).

Altri autori hanno invece condiviso le argomentazioni dell’arresto giurisprudenziale del 2013, ritenendo che il limite dell’importo finanziabile non sia uno degli elementi relativi alla struttura o al contenuto del contratto e che l’interesse sotteso alla normativa bancaria del mutuo fondiario sia individuabile in quello della banca (PIAZZA, Sul superamento dei limiti di finanziabilità del mutuo fondiario, in Il corriere giuridico, 2014, 926).

Occorre infine segnalare la tesi che, superando l’alternativa tra regole di validità e regole di comportamento, ha affermato che la disciplina del credito fondiario costituirebbe norma delimitativa della fattispecie alla quale ricollegare la disciplina “speciale” che contraddistingue il mutuo fondiario (D’AMICO, Sull’ambito di applicazione della disciplina del mutuo fondiario, in I contratti, 2014, 450). Il contratto, pertanto, si atteggerebbe come mutuo ordinario qualora venisse oltrepassato il perimetro della disciplina bancaria del mutuo fondiario.