La Cassazione sulla mora del creditore e sull’offerta formale di restituzione dell’immobile in locazione condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento

Cass. 20 gennaio 2016 n. 890, Rel. Vincenti, all’esito di un’articolata ricostruzione dei meccanismi della mora del creditore nel rapporto obbligatorio, afferma con una decisione di grande rilevo pratico che, estinto il rapporto di locazione, il conduttore di immobile ad uso commerciale si libera dall’obbligo di corresponsione dei canoni mediante offerta formale di restituzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 1216, comma 2, c.c., anche qualora condizioni la riconsegna al pagamento, da parte del locatore, dell’indennità di avviamento.

In primo grado, il Tribunale di Grosseto (maggio 2010) aveva dichiarato cessato il rapporto di locazione (al 30 aprile 2007), con ordine di rilascio dell’immobile, condannato  il locatore al pagamento dell’indennità (per circa 57.000 Euro) e il locatario al pagamento dei canoni di locazione (3000 Euro mensili circa) dalla data di estinzione del rapporto (maggio 2007) sino all’effettivo rilascio.

La Corte di Appello di Firenze con sentenza 6 febbraio 2012 rigettava invece la domanda del locatore di pagamento dei canoni di locazione, ritenendo già eseguito il rilascio e che l’offerta formale di riconsegna dell’immobile, cioè la notifica a mezzo ufficiale giudiziario dell’intimazione di ricevere l’immobile, fosse idonea ad escludere la mora del debitore, il quale non era dunque più tenuto al pagamento dei canoni di locazione ex art. 1591 c.c., e a costituire in mora il locatore quanto all’obbligo di pagamento dell’indennità.

La Cassazione, con la densa decisione che si segnala, riprende alcuni passaggi della sentenza a sezioni unite del 15 novembre 2000 n. 1177: e segnatamente l’affermazione secondo cui le obbligazioni del locatore di pagare l’avviamento e quella del conduttore di restituire l’immobile sono interdipendenti, sicché i reciproci rifiuti sono opponibili ex art. 1460 c.c. e non sussiste la mora del debitore che non adempie.

La parte che non intenda limitarsi al legittimo rifiuto ex art. 1460 c.c., ma voglia invece adempiere e pretendere l’adempimento di controparte, è tenuta invece a offrire la propria prestazione, ovvero il pagamento dell’indennità o la restituzione dell’immobile, e il conduttore può offrire anche la restituzione condizionandola al pagamento dell’indennità. L’offerta della restituzione può anche essere informale ove concretamente non rilevi tale interdipendenza, ove cioè la questione sia soltanto quella della restituzione dell’immobile: in questo caso non è necessario provocare la mora del locatore, rispetto all’obbligazione di pagare l’avviamento, con l’offerta formale. Con un’articolata e meditata argomentazione, la Cassazione prende, infine, chiara posizione sulla possibilità che l’offerta formale possa essere condizionata, malgrado sul punto si registrino opinioni contrarie in dottrina e anche in giurisprudenza.