Per le Sezioni Unite il contratto di locazione stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta. La nullità è invece relativa se la forma verbale è imposta dal locatore

Con la sentenza 17 settembre 2015 n. 18214, Rel. Travaglino, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta (art. 1, co. 4 della L. 431/1998) è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, eccettuata l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, in quanto in questo caso si tratterebbe di nullità di protezione a favore del conduttore, solo da lui denunciabile.

La questione era stata rimessa al Primo Presidente con ordinanza 29 settembre 2014 n. 20480, dopo che in primo grado il Tribunale di Latina aveva sostenuto la nullità relativa e dichiarato inefficace la procedura esecutiva per rilascio nei confronti del conduttore,  mentre la Corte d’Appello di Roma con sentenza 12 maggio 2010 aveva dato ragione al locatore, ritenendo la nullità assoluta del contratto di locazione.

Il quesito sottoposto al Supremo Consesso era il seguente: “se in materia di locazioni abitative, l’art. 1, co. 4 della L. 431/1998 nella parte in cui prevede che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta prescriva il requisito della forma scritta ab substantiam o ab probationem e, nel primo caso, se l’eventuale causa di nullità sia riconducibile alla categoria delle nullità di protezione alla luce della disposizione di cui all’art. 13, co. 5 della stessa legge a mente del quale “nei casi di nullità di cui al comma 4, il conduttore…può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere… che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto…”.

La Corte osserva che, premesso il generale principio di libertà di forma vigente nel nostro ordinamento secondo il quale la manifestazione di volontà contrattuale può realizzarsi attraverso qualsiasi modalità comunque idonea a palesarla, esistono comunque delle eccezioni, delle ipotesi in cui per determinati negozi è prescritta una forma specifica (art. 1350 c.c.).

Nella specifica materia delle locazioni, va ricordato come, in epoca antecedente alla L. 431/1998, tanto la disciplina codicistica quanto quella dettata dalla L. 392/1978 non imponevano alcuna forma particolare; la prima normativa citata, “funzionale all’esigenza di far emergere l’enorme numero di contratti in nero determinatosi a seguito dell’imposizione dell’equo canone”, all’art. 1, co. 4 ha invece previsto testualmente che, a decorrere dalla data della sua entrata in vigore, “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta” ciò per una pluralità di ragioni: per garantire la certezza dei rapporti giuridici, per stabilizzare un canone che, seppur liberalizzato, doveva rimanere quello indicato nel contratto per tutta la durata del rapporto e poi, soprattutto, anche per assicurarne una più ampia pubblicità, allo scopo di contrastare l’evasione fiscale.

La dottrina, quasi all’unanimità, ritiene che la L. 431 richieda la forma scritta a pena di nullità, così come la giurisprudenza di merito sostiene, appunto, che tale forma sia richiesta ab substantiam. Infatti la disposizione speciale andrebbe letta in combinato con l’art. 1418, co. 1 c.c. che sancisce la nullità dei contratti privi di uno degli elementi essenziali, quali è la forma quando prescritta a pena di nullità (art. 1325 n. 4 c.c.), ovvero con l’art. 1350 n. 13 c.c. che annovera, tra gli atti che vanno stipulati con questa forma, anche quelli “specificamente indicati dalla legge”. Altre pronunce, invece, richiamano gli artt. 1352 e 2739 c.c. quanto al significato da attribuire al requisito della forma in mancanza di univoche prescrizioni.

Un terzo filone interpretativo” – prosegue la Suprema Corte – “ritiene, invece, necessaria la forma ad essentiam, limitando peraltro la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui all’art. 13, co. 5 della L. 431/1998, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente…abusando della propria posizione dominante in un rapporto giocoforza asimmetrico”.

Ed è a quest’ultimo orientamento che decidono di aderire le Sezioni Unite.

Diversi elementi convergono verso questa soluzione, ma primo fra tutti la circostanza che un’interpretazione letterale della disposizione da ultimo citata (art. 13, co. 5) – che limita ai soli casi di abuso del locatore la necessità di riequilibrare il rapporto – porta alla pacifica conclusione secondo la quale, all’infuori di tali specifiche situazioni (che danno luogo ad altrettante ipotesi di nullità relative), la nullità deve essere considerata assoluta, quindi non sanabile, rilevabile da entrambe le parti oltre che d’ufficio ex art. 1421 c.c.

In sostanza, il conduttore è tenuto a provare la “violenza morale” subita e dunque l’abuso: in tal caso il contratto sarà nullo, ma la nullità è da intendersi come relativa e cioè azionabile esclusivamente da parte del conduttore. Diversamente, ove la forma orale sia liberamente concordata, la nullità deve ritenersi assoluta, rilevabile d’ufficio e non sanabile. Sembra di capire che per le Sezioni Unite l’abuso non può ritenersi presunto ex lege, in ragione dello squilibrio di potere contrattuale sussistente tra locatore e conduttore, ma deve invece essere provato.