Le Sezioni Unite sulla locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale: l’accordo relativo al maggior canone è nullo e non sanabile con eventuale registrazione tardiva, mentre il contratto resta valido per il canone apparente

Per Cass. ss. uu. 17 settembre 2015 n. 18213, Rel. Travaglino, “ai sensi dell’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, non sanabile con eventuale registrazione tardiva”.

Ribadita l’unità strutturale del procedimento simulatorio cui fa da complemento la funzione interpretativo-probatoria delle controdichiarazione, la Suprema Corte ritiene che la clausola predicativa di un canone di locazione maggiore prevista nell’accordo dissimulato sia affetta da nullità, pur sottolineando la validità del contratto di locazione regolarmente registrato.

Proprio in quanto radicalmente nulla, tale clausola non potrà spiegare effetti neanche in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione. Si oppongono a tale soluzione una pluralità di ragioni ermeneutiche: ragioni di tipo letterale, in quanto la nullità è irrimediabilmente affermata dalla norma; ragioni di tipo logico, in quando una diversa interpretazione si risolverebbe nella sostanziale vanificazione dell’intento perseguito dal legislatore di contrastare l’elusione fiscale e di tutelare la parte contrattualmente debole del rapporto; ancora, ragioni di tipo storico-sistematico alla luce del principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio (ribadito anche da Corte Cost. 420/2007); infine, perché una parte non può invocare la tutela giurisdizionale adducendo apertamente ed impunemente la propria qualità di evasore fiscale.

Il principio di diritto affermato supera, dunque, l’orientamento assunto da Cass. 27 ottobre 2003 n. 16089, che aveva escluso la riconducibilità della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, all’art. 13 della legge citata, sul presupposto che la disposizione in esame dovesse riferirsi al solo caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venisse pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.