La soggettività del condominio negli edifici, i ripensamenti del legislatore e le esigenze della prassi (a proposito della legittimazione a richiedere l’equa riparazione per la irragionevole durata del processo in cui è stato parte esclusivamente l’amministratore condominiale)

Anno I, Numero III, ottobre/dicembre 2014

di ROBERTO AMAGLIANI, Ordinario nell’Università di Catanzaro

Scarica il PDF della Nota

Le Sezioni Unite, al fine di dirimere il contrasto manifestatosi nelle Sezioni semplici, hanno affrontato, con decisione n. 19663 del 18.9.2014, Rel San Giorgio, la questione della legittimazione a richiedere l’equa riparazione per la irragionevole durata del processo in cui è stato parte esclusivamente l’amministratore condominiale; e, con motivazione condivisibile, in relazione al caso de quo hanno affermato in capo all’amministratore condominiale la titolarità esclusiva del diritto di richiedere il ristoro previsto dalla L. 89 del 2001, negandola, nel contempo, al condomino uti singulus.

Si tratta di pronuncia diffusamente argomentata che, se per alcuni aspetti richiama orientamenti consolidati, presenta invece caratteri di indubbia novità ove viene affrontato il problema della qualificazione giuridica del condominio negli edifici. A ben vedere, anzi, la soluzione di tale questione rappresenta la chiave di volta per attingere l’esito appena sopra enunciato.

Ripercorrendo la via seguita dalla S.C. si può intanto segnalare l’affermazione perentoria, tratta dalla giurisprudenza della Corte Edu, ma ripetuta in numerose decisioni della nostra Corte di legittimità (v. tra le altre Cass. 30.12.2009 n. 27719), secondo cui “anche per le persone giuridiche (e, più in generale, per i soggetti collettivi) il danno non patrimoniale, inteso come danno morale soggettivo, è, non diversamente da quanto avviene per gli individui persone fisiche, conseguenza normale, ancorché non automatica e necessaria, della violazione della ragionevole durata del processo” .

Un siffatto principio, che costituisce acquisizione di un nutrito dibattito circa la titolarità in capo agli enti delle situazioni esistenziali ( su questo tema v. Zoppini, I diritti della personalità delle persone giuridiche e dei gruppi organizzati, in Riv. dir. civ., 2002 I, 851 ss. e Fusaro, Nome e identità personale degli enti collettivi. Dal <<diritto>> all’identità uti singuli al diritto all’<<identità>> uti universi, in Nuova giur. civ. comm., 2002, II, 51 ss) è accompagnato dalla rilevazione di un ulteriore orientamento volto ad evidenziare che il beneficio di cui alla L. 89 del 2001 può essere richiesto solo dal soggetto che sia stato effettivamente partecipe del giudizio. Così accade nel caso dell’erede che non si è costituito nel giudizio instaurato dal suo dante causa (Cass. 23.6.2011 n. 13803), dell’offeso dal reato in relazione alla costituzione di parte civile non contestuale all’instaurazione del giudizio penale (Cass. 3.4.2012 n. 5294) e del minorenne rimasto assente nel processo che lo riguardi pur dopo il raggiungimento della maggiore età (Cass. 23.5.2011 n. 11338).

In tutte queste ipotesi il diritto al risarcimento del danno ex L. 89/2001 sorgerà se e da quando il soggetto sarà processualmente presente nel giudizio della cui durata (eventualmente non ragionevole) si discute.

La ulteriore premessa della soluzione adotta dalle S.U. risiede nella constatazione che, in seno alle controversie che possono riguardare la realtà condominiale, vi è luogo a distinguere tra quelle in cui il condomino deve essere considerato parte della controversia anche se rappresentato dall’amministratore (Cass. 21.9.2011 n. 10223) ed altre che hanno ad oggetto “non diritti su un servizio comune, ma la sua gestione” o “sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale” (Cass. 4.7.2001 n. 9033). Si specifica sul punto che in tali ultime controversie “non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale”.

E’ questo il passaggio di maggiore rilievo della decisione in rassegna: la individuazione di un interesse proprio del condominio, che tende ad oggettivarsi e quindi a diventare punto di riferimento della disciplina dettata nella materia, costituisce il presupposto per l’ulteriore e determinante affermazione della soggettività del condominio, sia pure non accompagnata dalla piena personalità giuridica.

Una sorta di entificazione del condominio, per vero, si rinviene già nel diritto vivente laddove lo si è definito “mero ente di gestione” (in questo senso, da ultimo, Cass. 24.7.2012 n. 12911), secondo una nota formula, forse la più indovinata ma alla quale si deve riconoscere il chiaro carattere di soluzione di comodo (M. Costantino, Contributo alla teoria della proprietà, Napoli, 1967, 271), che, a differenza della tesi adottata dalla decisione in commento, considera però il condominio quale realtà giuridica indistinguibile dai singoli partecipanti.

Il profilo in esame ha costituito oggetto di specifica riflessione anche nella dottrina e, da ultimo, ha destato pure l’attenzione del legislatore della riforma che, tuttavia, non ha ritenuto di darvi rilevanza, almeno espressa, nella formulazione finale della L. 220 del 2012.

Sotto il primo profilo, le Sezioni Unite danno espressamente conto di un orientamento che configura il condominio “come una struttura organizzativa che riproduce, seppure in embrione, il modello tipico delle associazioni” (per l’esame delle tesi che sono state proposte per ricostruire la natura giuridica del condominio sia permesso rinviare ad Amagliani, L’amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali, Milano, 1992, 4 ss).

A questo rilievo ne va ovviamente aggiunto uno di carattere più generale: è tendenza ormai consolidata quella volta a distinguere e dissociare le nozioni di personalità e soggettività (giuridica) che, invece, secondo l’opinione tradizionale e risalente costituivano i termini di una implicazione necessaria [in quest’ultimo senso, A. Falzea, Capacità (teoria gen.), in Enc. dir., vol. VI, Milano, 1960, 15].

In virtù di tale prospettazione è parso legittimo “ammettere la coesistenza, nell’ambito dei gruppi organizzati, di soggetti di diritto che non sono persone giuridiche e di soggetti che sono persone giuridiche” (questa la nota tesi di Galgano, Delle associazioni non riconosciute e dei comitati, in Commentario al codice civile a cura di Scialoja e Branca, Bologna – Roma, 1976, 123), equiparati, i primi ed i secondi, dal minimo comune denominatore costituito dall’attitudine all’autonoma titolarità di rapporti giuridici.

La L. 220 del 2012, come si diceva, dopo che – nel testo provvisorio – era stata positivamente considerata l’attribuzione della personalità giuridica al condominio, non contiene invece più una espressa previsione sul punto. Le ragioni di una tale scelta sono state individuate “nella permanenza di una soluzione (certamente sottesa all’originario impianto del codice civile) volta ad escludere ogni autonomizzazione del condominio rispetto al complesso dei singoli condomini che lo costituisce” (Di Rosa, Profili ricostruttivi della nuova disciplina del condominio negli edifici, in Riv. dir. civ., 2013, I, 794). Insomma dovrebbe ritenersi che il condominio rimane pur sempre di “una specie di comunione, certo organizzata ma non al punto di spersonalizzare l’insieme, la sua opera o le sue risorse per dar vita ad una nuova figura soggettiva” [Basile, Le modifiche al regime condominiale (legge 220/2012), in Riv. dir. civ., 2013, I, 618].

E purtuttavia gli indici formali che appaiono indirizzare l’interprete verso una configurazione unitaria del condominio certo non mancano.

Così, da una parte della dottrina vengono valorizzati alcuni riferimenti letterali operati dalla riforma al “condominio” tout court .

Si segnala, al proposito, l’art. 1129, al comma 7° della novellata formulazione, ove si discorre di “conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”, il comma 11° dello stesso articolo che considera grave irregolarità dell’agire dell’amministratore “la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”; ma si invoca anche il nuovo art. 71 ter disp. att. c. c. che impone all’amministratore di “attivare un sito internet del condominio”. (Ruscello, La riforma del condominio tra novità e problemi irrisolti, in Vita not., 2013, 384)

Argomento di non minore rilievo è poi quello, ricordato anche nella decisione in rassegna, che si individua nella modifica apportata all’art. 2659 c. c., primo comma, n. 1, a mente del quale è possibile la trascrizione di un atto tra vivi a nome del condominio purchè ne siano indicati “l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale” (l’argomento è considerato criticamente da Baralis, Pubblicità immobiliare e condominio dopo la legge di riforma, Giur. it., 2013, 1957 ss; tuttavia non può farsi a meno di ricordare che la modifica dell’art. 2659 cit. operata, nei medesimi termini, dalla L. n. 52 del 1985 a proposito degli acquisiti compiuti dalle associazioni non riconosciute ha avuto peso determinante per l’attribuzione a queste ultime della soggettività giuridica: su questo punto cfr. Carota, Gli acquisiti immobiliari delle associazioni non riconosciute e della società di persone, in Contr. impr., 1985, 840 ss.).

Appare tuttavia abbastanza singolare che, dopo avere esattamente ricondotto la soluzione della questione al rilievo oggettivo dell’interesse condominiale, la S.C. non abbia fatto riferimento ad alcune norme della riforma della disciplina condominiale dove tale elemento ha modo di emergere con tutta evidenza.

Deve essere a questo fine intanto adeguatamente sottolineata la nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. ove, al fine di individuare non solo talune tre le parti comuni, ma pure un’intera categoria di esse, si fa oggi esplicito riferimento alla destinazione dei beni all’uso comune.

Segnatamente si allude, nel primo comma al n. 2, alle “aree destinate a parcheggio”, ai “sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”, e più in generale, nel medesimo comma al n. 3, si menzionano “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

Ma rileva indubbiamente nella medesima direzione l’art. 1117 ter c.c., disposizione nuova, rubricata “modificazioni delle destinazioni d’uso” secondo la quale “per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edifico, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni”.

Seguono al primo comma così formulato una serie di norme che evidenziano il particolare rigore con il quale il legislatore della novella disciplina l’adozione della delibera (con prescrizioni dettate addirittura a pena di nullità della delibera medesima) e l’articolo si chiude con il divieto di “modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”.

La disciplina in questione poi deve essere letta ed interpretata in modo coordinato con quella contenuta nel successivo art. 1117 quater c.c., anche questa di nuovo conio, che tutela proprio “le destinazioni d’uso” e, “nel caso di attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni” ammette iniziative dell’amministratore o dei condomini, anche singolarmente, volte “a far cessare la violazione”.

E tuttavia non può farsi a meno di ricordare, nella dimensione segnalata, l’art. 1118 3° co c. c., nella formulazione nuova, a mente del quale “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare” e l’art. 1122 c.c. che, dopo la novella, discute di “parti normalmente destinate all’uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale”.

Si tratta di disposizioni, quelle citate, dalle quali si evince inequivocabilmente il rilievo sub specie iuris dell’interesse condominiale. E tuttavia si evidenzia ulteriormente che quest’ultimo è, in qualche occasione, in grado di condizionare le stesse modalità di utilizzazione delle cose di proprietà individuale, talora si contrappone alle situazioni di interesse che a queste ultime si riferiscono, ma in altre ipotesi è l’interesse individuale che si sovrappone a quello riferibile al gruppo dei condomini.

La dialettica tra interesse condominiale ed interesse del singolo condomino si può porre dunque in termini, di reciproco contemperamento, ovvero di vicendevole contrapposizione e pure di prevalenza dell’uno sull’altro.

Integrato nel modo che precede l’approccio con il profilo assiologico, la statuizione in ordine alla riferibilità esclusiva al condominio, rappresentato dall’amministratore, del risarcimento del danno per irragionevole durata del processo trova ulteriore fondamento, ma nasce pure l’esigenza di una precisazione.

Appare infatti corretta l’osservazione della S.C. secondo cui all’ autonomia del condominio “come centro di imputazione di interessi, diritti e doveri … corrisponde una piena capacità processuale” (a questo proposito le S.U. rammentano tuttavia che, per instaurare il giudizio ex L. 89 del 2001, è necessaria una espressa deliberazione autorizzativa dell’assemblea dei condomini); ed è conseguente la constatazione che, sulla base di questa premessa, entri in crisi l’impostazione “che considera il condomino sempre parte nella controversia tra il condominio e gli altri soggetti”.

Tuttavia, va considerato che, come ammette il S. C., “il singolo condomino può essere considerato <<parte>> in quel processo … se vi intervenga”. Si evidenzia quindi la possibilità di quest’ultimo di beneficiare del ristoro ex L. 89/2001, unitamente al condominio in persona dell’amministratore. Sicchè deve attentamente valutarsi il problema della duplicazione del risarcimento nel quale si incorrerebbe ove si ipotizzasse – una pur sempre possibile strumentale – partecipazione al giudizio anche del singolo condomino.

Il profilo non è stato ignorato dalle S.U. ed è stato allora osservato – per ovviare alla non desiderabile conseguenza sopra segnalata che potrebbe facilmente condurre ad una utilizzazione abusiva del processo – essere necessaria, per ritenere ammissibile la partecipazione ad un giudizio civile di un soggetto che non è parte ab origine, la sussistenza in capo a quest’ultimo di un interesse giuridico e non di mero fatto.

Si dispiegano da questa riflessione una serie di ipotesi che possono, per esigenze di sintesi, così individuarsi: a) controversie in cui l’interesse condominiale ha carattere esclusivo e rispetto alle quali il singolo condomino non vanta un interesse processualmente rilevante; b) controversie in cui all’interesse condominiale si accompagna – sempre sul piano del giudizio – l’interesse del condominio uti singulus.

In questa prospettiva, però, il riconoscimento della soggettività del condominio (che è acquisizione certamente notevole della sentenza in commento) non soccorre adeguatamente l’interprete.

Invero, mentre il detto riconoscimento si fonda proprio sull’accertata rilevanza ed autonomia dell’interesse condominiale, la indiscutibile soggettività del singolo condomino nulla dice della natura dell’interesse a questo riconducibile che, come si è visto sopra, può collocarsi in una relazione articolata ed eterogenea rispetto all’interesse riferibile al gruppo dei condomini.

Questa scontata notazione ripropone, in conclusione, il carattere (forse inevitabilmente) ibrido della realtà condominiale in relazione alla quale, come si è autorevolmente osservato, si ripropone “la disputa antica circa la natura della comunione, e più specificamente del condominio, situati al confine tra il regime delle cose, dove il nostro legislatore li ha collocati, e il regime dei soggetti”, di tal chè “deve ribadirsi anche alla luce dell’ultimo intervento normativo che nel sistema si conserva traccia delle diverse (e non in tutto coerenti) visioni” (Rescigno, Al confine tra i regimi dei beni e dei soggetti, Giur. it., 2013, 1618).