L’omessa registrazione non può essere sanzionata con la riduzione del canone di locazione

Anno I, numero II, luglio/settembre 2014

di GIUSEPPE DE GREGORIO, Giudice del Tribunale di Palermo

Ancora un pronuncia della Corte Costituzionale sul tema delle locazioni di immobili urbani: con la sentenza del 14 marzo 2014 n. 50 la Corte si è questa volta occupata delle norme di cui all’art. 3 commi 8 e 9 del d. lgs. 14.3.2011 n. 23, che introducevano (così innovando la disciplina dell’art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004 – cd. finanziaria 2005 -) un particolare meccanismo sanzionatorio per l’omessa tempestiva registrazione dei contratti di locazione (ad uso abitativo), cioè entro il termine previsto di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.

In dettaglio, l’articolo 3 comma 8 dispone(va) che a tali contratti dovesse applicarsi la seguente disciplina: – la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio; – il periodo di locazione può essere prorogato e si rinnoverà con le modalità previste dall’art. 2 della L. 431/98, che prevede un rinnovo tacito di altri 4 anni, salve specifiche ipotesi tassativamente previste dalla norma, con ulteriori limiti al secondo rinnovo; – a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti Il successivo comma 9 prevede(va) che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato si applicassero anche ai casi in cui nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un canone inferiore a quello effettivo oppure sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

L’ultimo intervento della Corte si colloca nel solco di varie statuizioni sul tema delle locazioni, con incidenza su norma simile a quella adesso censurata: il riferimento è all’art. 7 della legge n. 431/98, il quale subordinava l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato alla dimostrazione che il contratto di locazione fosse stato registrato, ma che fu dichiarato incostituzionale con pronuncia n. 333/2001, sotto il duplice profilo che un onere tributario in tal modo condizionava l’esercizio di un diritto fondamentale, e che il disposto violava anche l’articolo 10 comma 3 ultima parte, della L. n. 212/2000 (Statuto del Contribuente) secondo cui “Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.

Tale disposizione, richiamata anche nella sentenza in commento, però qui rimane sullo sfondo delle motivazioni, anche se – come si dirà innanzi – forse non occasionalmente: infatti la statuizione di questi giorni discende dalla violazione, denunziata dai diversi giudici rimettenti (che pure su altri profili si erano variamente soffermati), dell’art. 76 Cost. sui rapporti legge delega-legge delegata.Invero, il d. lgs. 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale) costituisce attuazione della delega legislativa contenuta nella legge 5 maggio 2009 n. 42 (Delega al Governo in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell’art. 119 della Costituzione). E a seguito degli incidenti di legittimità costituzionale promossi dai Tribunali di Salerno, di Palermo, di Firenze, di Genova, di Roma – sezione distaccata di Ostia, il giudice delle leggi, richiamati i principi che devono guidare il vaglio di costituzionalità della legge delegata rispetto la legge delega, ha rilevato che “la disciplina oggetto di censura – sotto numerosi profili “rivoluzionaria” sul piano del sistema civilistico vigente – si presenti del tutto priva di “copertura” da parte della legge di delegazione: in riferimento sia al relativo àmbito oggettivo, sia alla sua riconducibilità agli stessi obiettivi perseguiti dalla delega.”.

E a proposito del quadro normativo dello Statuto del Contribuente, e in particolare al citato art. 10 espressamente richiamato nella legge delega, la Corte evidenzia che “la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata. Né appare superfluo soggiungere che gli obblighi di informazione del contribuente, parimenti prescritti dal predetto statuto, risultano nella specie totalmente negletti, operando la denunciata “sostituzione” contrattuale in via automatica, solo a seguito della mancata tempestiva registrazione del contratto. Come si vede, una censura che si sofferma proprio su quei principi racchiusi nello Statuto del Contribuente, che hanno contribuito alla decisione della Corte, sulla scia (se si vuole) della pronuncia intervenuta sull’art. 7 legge 431/98. Allora, oltre a considerare le ovvie conseguenze sulle diverse fattispecie, negoziali ma anche processuali, toccate dalla disciplina adesso espunta dall’ordinamento, ad una riflessione ulteriore conduce la pronuncia in esame, sui rapporti tra normativa civilistica e tributaria nel settore delle locazioni abitative.

Vale ricordare che la legge n. 311 del 30/12/2004, meglio nota come “Finanziaria 2005”, ha introdotto importanti modifiche alla disciplina delle locazioni, con l’art. 1 comma 346 che dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Ebbene, questa norma è stata oggetto di due arresti della Corte Costituzionale (ordinanze nn. 420/2007 e 389/2008), senza (per le rilevate carenze motivazionali dei provvedimenti di rimessione) che però il Giudice delle leggi adottasse alcuna statuizione; da segnalare vi era solo un inciso, nella prima ordinanza, con cui si riconosce al legislatore il potere di “elevare la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”, dal quale si era desunta la eccezionalità della disciplina, rispetto quanto invece previsto dal richiamato art. 10 III comma dello statuto dei diritti del contribuente.

Ma allora, se la Corte di Cassazione ha precisato che le disposizioni di cui alla Legge n. 212/2000 – giusta quanto previsto dall’art. 1 dello stesso testo normativo – in quanto attuative degli artt. 3, 23, 53 e 97 della Costituzione – costituiscono principi generali dell’ordinamento tributario ed in quanto tali devono guidare l’interprete nell’attività ermeneutica e applicativa della legge (Cass. civ., sez. V, 14 aprile 2004, n. 7080); e se oggi, e prima ancora con la sentenza del 2001, la Corte Costituzionale ha posto l’accento su principi dello Statuto, forse è meglio corrispondente alle finalità della legge (cioè, scoraggiare l’evasione fiscale) ritenere – come pure prospettato da alcuni giudici di merito – che la “registrazione”, nonostante il riferimento alla nullità utilizzato dal legislatore, non costituisce requisito di validità del contratto, bensì mera condizione di efficacia dello stesso, cioè integra condicio iuris da cui dipende l’efficacia del contratto; sicché, in applicazione dell’art. 1360 co. 1 cod. civ., l’adempimento dell’obbligo di registrazione opera retroattivamente. Ciò considerando che in questo modo potrebbe raggiungersi il miglior equilibrio tra la tutela degli interessi privati (alla conservazione del contratto) e l’obiettivo principale di interesse pubblico: quello di consentire (oltre alla applicazione delle dovute sanzioni) la tassazione sia per il pregresso che per il futuro.

In argomento vedi ora: Cass. ss. uu. 17 settembre 2015 n. 18213

Questa nota può essere così citata: G. DE GREGORIO, L’omessa registrazione non può essere sanzionata con la riduzione del canone di locazione, in Dir. civ. cont. 29 agosto 2014