Il danno arrecato dal lastrico solare tra responsabilità ex art. 2051 c.c., violazione di obbligazioni propter rem e riparto delle spese ex art. 1126 c.c. (a proposito di una recente ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite)

Anno I, numero II, luglio/settembre 2014

di ROBERTO AMAGLIANI, Ordinario nell’Università Magna Graecia di Catanzaro

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La materia del condominio negli edifici, nonostante ritenuta dai più terreno fertile soprattutto per “cacciatori di massime” e per “pratici”, sollecita talvolta la soluzione di questioni di notevole complessità ed offre, a chi sappia coglierla, l’occasione per qualche riflessione di più ampia portata.

Così accade che, nel provvedimento in rassegna, la S. C. (con l’ordinanza n. 13526 del 13.6.2014) esamini alcuni temi, quello della natura delle obbligazioni a carico dei condomini e dei criteri di ripartizione tra questi ultimi delle somme occorrenti per il loro adempimento, che costituiscono certamente punti nodali della disciplina condominiale, ma che implicano pure, nel nostro caso, l’analisi di istituti (nella specie quelli della responsabilità contrattuale ed extracontrattuale) di indubitabile rilievo.

Epperò, ed anche di ciò si ha sicura testimonianza nella decisione in commento, il fenomeno “condominio negli edifici” arricchisce e nel contempo complica la riflessione giuridica proponendo vicende così articolate da rendere poi particolarmente problematica l’affermazione di principi generali.

Il Supremo Collegio affronta un caso assai ricorrente nella prassi: dalla terrazza, di proprietà esclusiva di uno dei condomini, si propagano infiltrazioni dannose. Il giudizio che ne segue vede contrapposti due condomini, rispettivamente il proprietario dell’appartamento sottostante la terrazza (che pretende il risarcimento) e chi di quest’ultima ha la titolarità esclusiva, convenuto in giudizio unitamente al condominio.

Apprendiamo dalla narrativa che in primo grado i convenuti in solido “vengono condannati al risarcimento di euro diecimila in favore dell’attrice, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo, signora lannotta, e per i 2/3 a carico degli altri condomini”; che la Corte di Appello ha rigettato il gravame della condomina teso a vedersi condannata (solo) per un importo corrispondente alla quota condominiale; che è stata invece accolta l’impugnazione incidentale del condominio volta alla imputazione in capo alla condomina proprietaria esclusiva della terrazza di un terzo della somma spesa per il rifacimento del lastrico.

 

La questione che occupa la S. C. riguarda appunto la ripartizione tra i condomini del risarcimento del danno da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare che, a dire della ricorrente, non dovrebbe seguire nella specie il criterio prescritto dall’art. 1126 c.c., siccome statuito invece dal Tribunale e dalla Corte di Appello.

E la seconda sezione della Cassazione mostra di voler revocare in dubbio proprio la tesi a cui hanno aderito i Giudici di merito, facendo segno di una approfondita disamina il precedente rappresentato da Cass. S.U. n. 3672/97 (al quale hanno aderito, tra le altre, Cass. 27.6.2011 n. 14196 in Diritto e giustizia online, 2011, 2 luglio, con nota di Palombella e, più di recente, Cass. 30.4.2013 n. 10195, in Riv. giur. ed., 2013, con nota di De Tilla, 1024 ss), prospettando quindi l’opportunità che le Sezioni Unite si pronuncino nuovamente sul punto.

I passaggi qualificanti (e nel contempo posti in discussione) dell’orientamento criticato vengono individuati (testualmente): a) nell’avere escluso, in via di principio, “che la responsabilità per i danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell’art. 2051 cod. civ.”; b) nell’avere affermato che “dall’art. 1123 e dall’art 1126 discendono obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell’edificio, da qualificare come obbligazioni propter rem di cui i partecipanti al condominio sono ad un tempo soggetti attivi e soggetti passivi”; c) nel dedurre da tali premesse che “le obbligazioni reali di conservazione riguarderebbero tutti i rapporti reali inerenti, con la conseguenza che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato”; d) si finisce così per assimilare “le condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico” come species dell’unico concetto tecnico “di difetto di manutenzione” e quale coincidente conseguenza “dell’inadempimento delle obbligazioni propter rem”; e) “segue de plano che la responsabilità ed il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione” cioè quelli prescritti dall’art. 1126.

Una siffatta ricostruzione, anche alla luce della riflessione dottrinale (v. Triola, Manutenzione del lastrico solare in edificio condominiale: ripartizione delle spese e responsabilità per danni, in Giust. Civ., 1996, 1349 ss; le “varie complicazioni” a cui conduce l’orientamento propugnato da Cass. S.U. 3672/97 sono evidenziate da Scarpa, Le spese, in Il nuovo condominio a cura di Triola, Torino, 2013, 1026 ss), non appare convincente e le si oppone: sub a) la necessità di applicare l’art. 2051 c.c. “nell’ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio all’eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato”; sub b e c) che “gli obblighi di contribuzione fissati negli articoli 1123 e 1125 e 1126 cod. civ. riguardano il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni, non l’allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell’utilizzatore”; sub d) l’esigenza di distinguere una pluralità di ipotesi che vanno dal caso “ in cui ci si duole di danni dovuti a vetustà o di danni riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario” alla fattispecie denotata dalla “mancata solerzia del condominio nell’apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l’appartamento sottostante”; sub e) si conclude perciò che “il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine”.

Gli argomenti, in larga parte condivisibili, sopra sintetizzati ed utilizzati dalla sezione semplice al fine di segnalare l’esigenza di rimettere la questione (nuovamente) all’attenzione delle Sezioni Unite, offrono il destro per qualche ulteriore considerazione.

In limine deve essere detto che non è stata ritenuta meritevole di segnalazione alcuna la recente novellazione della disciplina condominiale (sulla L. 220 dell’11.12.2012 può consultarsi, per un commento a caldo, M. Cavallaro, Prime considerazioni sulla riforma della disciplina condominiale, in N.L.C.C., 2013, 933 ss e C. Cariglia, Aspetti processuali della nuova disciplina del condominio, ivi, 965 ss).

Eppure poteva essere ricordato che l’art. 1126 c. c. è tra le poche norme dettate in tema di condominio rimasta immune alla riforma. Una constatazione questa che, forse, potrebbe avere un qualche valore ove si consideri che, secondo la communis opinio, la L. 220 del 2012 sarebbe particolarmente tributaria al diritto vivente avendo da questo recepito alcune soluzioni innovative (per questo rilievo cfr., per tutti, G. Di Rosa, Profili ricostruttivi della nuova disciplina del condominio negli edifici, in Riv. dir. civ., 2013, 790). Evidentemente ciò non è avvenuto nel nostro caso, seppure cospicua giurisprudenza, puntualmente richiamata nella pronuncia che ci occupa, avesse posto bene in luce numerose criticità nell’esegesi e nell’applicazione della disposizione.

Ma l’argomento ubi lex voluit dixit, fondato com’è su un elemento psicologico/volontaristico, non è decisivo né determinante (per la critica ad una visione del fenomeno giuridico fondato sulla volontà è d’obbligo il rinvio a Falzea, Introduzione alle scienze giuridiche, Milano, 1996, spec. 234 ss).

Un profilo che invece è stato opportunamente ed in più passi della motivazione evidenziato è quello assiologico (il collegamento tra l’interesse e la teoria del bene in senso giuridico è imprescindibile: sul punto cfr. Pugliatti, Beni e cose in senso giuridico, adesso in Scritti giuridici, Milano, 2011, vol. IV, spec. 453 ss).

Non è mancato infatti il riferimento alla “maggiore utilità che i condomini aventi l’uso esclusivo (quale piano di calpestio) traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, quella di copertura”; è stato colto il collegamento tra “il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni” ed è stato constatato che “il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull’utilità che danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge 1126 c.c., fondato sull’utilità del danneggiante”.

Da un tale quadro, però, non sono state tratte tutte le implicazioni possibili.

In particolare non si è specificato che l’interesse del condomino quale utilizzatore esclusivo del lastrico è un interesse individuale che si può distinguere, ma certo non si contrappone né interferisce anzi di regola si coordina rispetto all’interesse che è comune ai condomini (e quindi anche al proprietario esclusivo del lastrico) in ordine alla funzione di copertura che lo stesso bene svolge.

Questa dialettica, nella sua dimensione fisiologica, si pone invero nell’ambito di un rapporto che possiamo definire condominiale in senso stretto, che si svolge pur sempre tra il condomino uti singulus ed il gruppo dei partecipanti al condominio e giustifica, nella ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare, l’applicazione della disciplina specifica contenuta nell’art. 1126 cit. (in ordine alle situazioni di interesse rilevanti nella disciplina del condominio negli edifici sia permesso il rinvio ad Amagliani, L’amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali, Milano, 1992, passim).

Nel caso in cui invece dalla parte comune derivi un pregiudizio ad uno dei condomini, portatore perciò di un interesse del tutto estraneo al rapporto condominiale o che in questo trova mera occasione (quale è certamente quello che sta a base della pretesa al risarcimento del danno da infiltrazioni), il condomino va senz’altro parificato al terzo, perché la qualità di partecipante al condominio rimane sullo sfondo, come ininfluente.

In altre parole, e volendo semplificare all’ingrosso, il condomino si trova in quest’ultima ipotesi nella medesima condizione del passante che venga colpito da un cornicione staccatosi dal prospetto condominiale o del proprietario dell’autovettura in sosta che da quest’ultimo accadimento abbia a subire danni al proprio bene.

Orbene, anche ove si possa ritenere, soprattutto sulla base di alcune indicazioni provenienti dalla riforma, che la disciplina condominiale abbia (assunto) carattere di specialità (si pensi alla disciplina del mutamento di destinazione, alla indivisibilità delle parti condominiali, ai limiti all’utilizzazione delle parti individuali), non si può certamente ritenere che sia stata diminuita la portata generale del principio del neminem laedere.

In questa prospettiva non si può che condividere l’assunto secondo il quale l’ambito di applicabilità dell’art. 2051 c.c. non può essere scalfito dall’art. 1126 c.c., ma ciò per la semplice ragione che le disposizioni operano a (due) livelli completamente distinti. La prima detta una regola di imputazione delle conseguenze negative di un evento dannoso che prescinde da un preesistente rapporto; la seconda prescrive un criterio di ripartizione di spese erogate o da erogarsi in virtù dell’esistenza e della rilevanza sub specie iuris di una relazione condominiale.

Una tale (peraltro abbastanza ovvia) conclusione non risolve, tuttavia, in modo appagante il problema posto all’attenzione della Corte (che questa, naturalmente, può affrontare nei ristretti limiti consentiti da un giudizio di gravame per Cassazione).

Si badi, infatti, che la vexata quaestio ha risvolti ulteriori in quanto non concerne soltanto le modalità di allocazione del risarcimento del danno, ma anche la responsabilità per l’adempimento della correlativa obbligazione.

Si deve intanto porre adeguata attenzione all’affermazione conclusiva operata dal S.C. laddove, con riferimento alla specie, si discorre ex professo di una “responsabilità condominiale” che può essere accompagnata (ma anche sostituita) dalla responsabilità dei singoli (o di alcuni) condomini.

Ed ovviamente se sussiste una responsabilità condominiale deve ipotizzarsi un illecito condominiale; così come alla responsabilità aquiliana del singolo condomino deve corrispondere una fattispecie illecita diversamente caratterizzata.

Una prospettiva come quella appena delineata concede molto alla tesi che mette in risalto profili di soggettività del condominio e, comunque, conferma una rilevanza unitaria che a nostro avviso deve senz’altro riconoscersi al gruppo dei condomini ed agli interessi a questo riferibili. E’ questo un profilo di particolare importanza per la materia del condominio negli edifici, ma in questa sede non può essere approfondito (v. per un’ampia disamina Ruscello, Comunità condominiale e regole di convivenza, Aracne, 2012).

Piuttosto vale qui sottolineare come la distinzione operata dal S.C. dischiude una varietà di scenari rispetto ai quali il ricorso ai “criteri millesimali”, invocato dal Giudice di legittimità per ripartire gli esiti del giudizio risarcitorio, è dichiaratamente non esaustivo.

Ancora una volta è la prassi a suggerire i possibili svolgimenti (dei quali comunque già si dà conto nell’ordinanza in rassegna).

L’inerzia del condominio può sostanziarsi nella mancata adozione della delibera che approvi le opere di manutenzione del lastrico solare, nonostante l’argomento sia tempestivamente posto all’ordine del giorno di un’apposita assemblea condominiale. Ma non si può escludere che l’omessa adozione di iniziative al riguardo vada imputata all’amministratore che non convoca l’assemblea.

E’ però anche ipotizzabile che la delibera venga adottata, ma non vi sia data esecuzione perché alcuni condomini non provvedono a pagare le quote a loro carico e quindi non si possa procedere ai lavori (visti anche i limiti all’esecuzione delle opere di straordinaria amministrazione nascenti dall’art. 1135 cpv c.c. nella formula riformata e successivamente modificata dal D.L. 23.12.2013 n. 145 conv. in L. 21.2.2014 n. 9).

Ostacoli all’esecuzione della delibera di manutenzione della terrazza o del lastrico possono però derivare anche dall’espressa opposizione del proprietario esclusivo che, ad esempio, non permetta l’esecuzione dei lavori.

Ed ancora può ipotizzarsi che le infiltrazioni dannose possano derivare da vere e proprie manomissioni della terrazza operate dal condomino proprietario esclusivo (che ad esempio vi realizza un manufatto che modifica l’assetto del lastrico o ne pregiudica l’impermeabilizzazione).

In questi casi certamente verrà in gioco l’art. 2051 c.c., ma non si può nemmeno escludere l’operatività dell’art. 2055 stesso cod. (ipotesi siffatte vengono considerate da App. Roma 20.2.2013 n. 1022 massimata in Codice del Condominio, I codici del Sole 24 ore, marzo 2014, 44 e da Tribunale Bari 14.3.2014 in dejure, Giuffrè).

E tuttavia, come dimostra la vicenda che ha dato origine al giudizio in questione, alla responsabilità extracontrattuale per i danni derivanti dalle infiltrazioni può accompagnarsi un profilo, che continua ad essere regolato dall’art. 1126 c.c., attinente le spese di riparazione del lastrico solare (evidentemente se l’esecuzione delle stesse non sia imposta dalla condotta o dall’omissione fonte di responsabilità aquiliana, come accade nel caso deciso da Cass. 6.2.2013 n. 2840).

Una realtà così dinamica e frammentata non si presta certamente ad eccessive generalizzazioni.

Né è indifferente rammentare quell’orientamento, a cui fa pure cenno il S.C., che nelle ipotesi in esame vede una legittimazione esclusiva del condominio (come statuito in Cass. 15.7.2002 n. 10233) il quale ultimo, ovviamente, non potrà allora che chiamare a partecipare al giudizio (il soggetto e/o) i soggetti dai quali pretenda di essere garantito (sia pure in virtù di una garanzia impropria).

Ove venga accertata la responsabilità (aquiliana) condominiale (esclusiva o concorrente che sia), negata – per le ragioni e nei limiti sopra esposti – l’applicabilità dell’art. 1126 c.c., si pone in ogni caso il problema (distinto e successivo) della responsabilità per le obbligazioni condominiali, e cioè se delle stesse i condomini rispondano pro quota o solidalmente.

La questione è nota (per una esposizione ragionata v. Basile, I diritti e doveri dei condomini, in Trattato dei diritti reali a cura di Gambaro e Morello, vol. III, Condominio negli edifici e comunione, Milano, 2012, 268 ss), come si sa non ha ricevuto una risposta univoca nella giurisprudenza e la riforma ha perduto una buona occasione per fare chiarezza sull’argomento.

Qui si possono solo ricordare i termini del dibattito: ad un orientamento consolidato che propugnava la natura solidale dell’obbligazione (tra le tante cfr. Cass. 31.8.2005 n. 17563) si è opposto un noto arresto giurisprudenziale (rappresentato da Cass. Sez. Un. 8.4.2008 n. 9148) che ha affermato il carattere parziario dell’obbligazione. Non sono mancati tuttavia successivi ripensamenti (soprattutto nella giurisprudenza di merito: cfr. App. Roma 23.6.2010 n. 2729 e Trib. Modena 14.5.2010).

La materia è stata per alcuni aspetti disciplinata dal legislatore della riforma nell’art. 63 disp. att. c.c., ma l’opinione dei primi commentatori è che dalla disposizione non si traggano ragioni a favore di una delle due tesi che si contendono il campo, sicché la questione deve dirsi ancora aperta (ampiamente sul punto v. Corona, I lineamenti generali della riforma e importanti novità, in Trattato dei diritti reali, cit., Riforma del condominio, Milano, 2013, 22 ss).